부동산 매매 시 하자보수보증보험 청구 요건과 절차

언제 이 글이 필요할까요?

분양받은 아파트에 하자가 발견되었거나, 하자보수보증보험 청구 방법이 궁금하거나, 보증기간과 청구 요건을 알고 싶다면 이 글이 도움이 됩니다.

하자보수보증보험이란?

하자보수보증보험 개요(제46조)

항목	내용
의미	사업주체의 하자보수 이행을 보증하는 보험
가입 의무	공동주택 사업주체 의무 가입
보증기관	대한주택보증고 (HUG) 등
목적	매수인의 하자보수권 보장

하자보수책임(제47조)

항목	내용
책임 주체	사업주체 (시공사·건설사)
책임 기간	사용검사일로부터 10년·5년·3년·2년
책임 범위	부실시공·자재불량 등으로 인한 하자
의무	하자 발생 시 지체 없이 보수

하자 청구 흐름

하자 발견
            ↓
    하자 내용 기록·촬영
            ↓
        사업주체에 하자보수 요청
            ↓
        ┌── 보수 이행 → 완료
        └── 미이행·지연
                ↓
            보증기관에 청구
                ↓
            보증기관 조사
                ↓
            ┌── 보수 지시 → 사업주체 보수
            └── 직접 보수·보수비 지급

보증기간

부위별 보증기간

부위	보증기간	예시
구조부	10년	기둥·벽·바닥·지붕
방수공사	5년	옥상방수·욕실방수
외부 마감	3년	외벽 타일·도장
기타 부위	2년	내부 마감·설비·창호

보증기간 기산일

항목	내용
기산일	사용검사일 또는 임시사용승인일
입주일	기산일과 무관 (법정 기산일 기준)
확인	사용검사증에서 기산일 확인 가능
만료	부위별 기간 경과 시 자동 만료

청구 요건

청구 자격

요건	내용
매수인	분양 계약 체결자 또는 승계인
보증기간 내	부위별 보증기간 이내
하자 사실	부실시공·자재불량 등 확인
사업주체 미이행	하자보수 요청 후 미이행

보증 대상 하자

하자 유형	내용
부실시공	설계·시공 기준 미달
자재 불량	불량 자재 사용
구조적 하자	균열·침하·누수
기능적 하자	설비·배관·전기 고장

보증 제외 하자

제외 유형	내용
통상 마모	정상 사용에 의한 마모·소모
매수인 과실	사용 방법 잘못으로 인한 손상
자연 재해	태풍·지진 등 천재지변
임의 개조	매수인이 임의로 변경한 부분

청구 절차

청구 단계

1단계: 하자 발견 및 기록
            ↓
2단계: 사업주체에 하자보수 요청 (내용증명)
            ↓
3단계: 사업주체 미이행 확인
            ↓
4단계: 보증기관에 하자보수보증 청구
            ↓
5단계: 보증기관 조사 및 심사
            ↓
6단계: 보수 지시 또는 직접 보수

필요 서류

서류	용도
청구서	보증기관 소정 양식
분양계약서 사본	매수인 자격 증명
하자 사진	하자 부위·상태 기록
사업주체 요청서	하자보수 요청 증빙
내용증명 사본	사업주체 통지 증빙
사용검사증	보증기간 확인

청구 시기

항목	내용
보증기간 내	부위별 기간 만료 전
하자 발견 후	지체 없이 청구
사업주체 미이행 후	사업주체 보수 거부·지연 확인 후
권장	하자 발견 즉시 기록 및 청구

민법상 하자담보책임(제667조)

매매목적물 하자담보

항목	내용
의미	매매 목적물에 하자가 있는 경우
책임 주체	매도인 (사업주체)
매수인 권리	계약해제·대금감액·손해배상
기한	하자 발견 후 지체 없이

보증보험과 하자담보의 관계

구분	보증보험	하자담보책임
근거	주택법	민법
대상	공동주택	모든 매매
기간	법정 보증기간	매매 후 6개월~5년
절차	보증기관 청구	매도인 직접 청구

실무 팁

하자 발견 시 대응 체크리스트

• 하자 부위 사진·영상 촬영
• 하자 발생 일시·상황 기록
• 분양계약서·사용검사증 확인
• 보증기간 만료일 확인
• 사업주체에 내용증명 발송

청구 시 주의사항

항목	내용
기한 준수	보증기간 만료 전 청구
증거 보존	사진·영상 기록 보관
서면 요청	내용증명으로 하자보수 요청
전문가 활용	하자 감정 전문가 의뢰

분쟁 발생 시

기관	내용
보증기관	하자보수보증 청구
분쟁조정위원회	하자 분쟁 조정 신청
소송	하자보수·손해배상 청구소송
감정	하자 감정인 선정

자주 묻는 질문

”하자보수 요청을 거부당하면 어떻게 하나요?”

보증기관에 직접 청구할 수 있습니다. 사업주체가 하자보수를 거부하거나 상당한 기간 내에 이행하지 않으면 매수인은 내용증명 등으로 미이행을 증명한 후 보증기관에 하자보수보증을 청구할 수 있습니다."

"하자보수보증보험 가입 여부는 어떻게 확인하나요?”

분양계약서 및 사업주체에 확인할 수 있습니다. 공동주택 분양 시 사업주체는 하자보수보증보험 가입 증명을 제시해야 하며 분양계약서에 보증기관과 보증내용이 기재되어 있는지 확인하면 됩니다."

"중고 아파트도 하자보수보증보험을 청구할 수 있나요?”

보증기간 내이면 가능합니다. 하자보수보증보험은 매수인이 승계되므로 중고 매매로 소유권이 이전된 경우에도 보증기간이 남아 있으면 새 소유자가 보증기관에 청구할 수 있습니다.”

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 하자보수보증보험 관련 개별 상황에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.