건축 위반 어떻게 처리되나요

건축 위반이 뭔가요 — 어떤 행위가 위반인가요

건물을 지을 때 건축법에서 정한 허가·신고 절차를 거치지 않거나, 허가 내용과 다르게 건축하면 건축 위반이 됩니다. 건축법 제11조는 일정 규모 이상 건축물의 허가를 의무화하고, 제19조는 소규모 건축물의 신고를 요구합니다.

대표적인 건축 위반 유형

위반 유형	내용	관련 조문
무허가 건축	허가 없이 건축물 축조	제11조
미신고 건축	신고 의무 건축물을 신고 없이 축조	제19조
위법 증축	허가 없이 층수·면적 늘림	제11조
용도변경 위반	승인 없이 건물 용도 변경	제22조
설계위반 건축	허가된 설계와 다르게 건축	제11조
건축선 위반	도시계획 건축선 넘어 건축	제36조

건축 위반 시 어떤 제재를 받나요

시정명령

건축법 제77조에 따라 시장·군수·구청장은 위반 건축물에 대해 시정명령을 내릴 수 있습니다.

시정명령의 종류:

1. 건축물 철거 — 위반 정도가 심한 경우
2. 사용금지 — 안전상 위험이 있는 경우
3. 보완공사 — 보완으로 합법화 가능한 경우
4. 원상회복 — 증축·개량 부분을 원래대로 복구
5. 용도변경 승인 — 용도변경 위반 시 적법 절차 이행

이행강제금

건축법 제79조에 따라 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다.

• 부과 기준: 위반 건축물 바닥면적 × 단가 (지자체 조례에 따라 산정)
• 부과 주기: 연 1회 (시정명령 미이행 시 매년 부과)
• 부과 기관: 관할 시·군·구청
• 납부 기한: 부과처분 통지를 받은 날로부터 30일 이내

형사처벌

건축법 제92조에 따라 무허가 건축 등 심각한 위반은 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금에 처해질 수 있습니다.

위반 행위	벌칙
무허가 건축	3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금
허위로 사용승인	1년 이하 징역 또는 1천만 원 이하 벌금
시정명령 미이행	2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금

건축 위반 처리 절차 단계별 안내

1단계: 위반 적발 및 조사

건축 위반은 다음 경로로 적발됩니다.

• 주민 신고 — 관할 행정복지센터 또는 시군구청
• 공무원 단속 — 정기·수시 건축물 실태조사
• 항공사진 판독 — 지자체에서 항공사진으로 증축 등 파악
• 건축물대장 대조 — 등기부등본·건축물대랑 불일치 발견

2단계: 시정명령 발부

위반이 확인되면 관할 기관이 조사 완료 후 시정명령서를 송부합니다.

시정명령서에는 다음 사항이 기재됩니다.

• 위반 내용 및 관련 법 조문
• 시정 방법 (철거·보완·사용중지 등)
• 이행 기한
• 불이행 시 이행강제금 예고

3단계: 시정명령 이행 또는 이의신청

건축주는 두 가지 선택이 가능합니다.

이행: 기한 내에 시정명령에 따라 보완·철거 등을 완료합니다.

이의신청: 시정명령에 불만이 있으면 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 이의신청을 합니다.

4단계: 이행강제금 부과 (미이행 시)

시정명령을 기한 내 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다. 이행강제금 납부 후에도 시정명령 이행 의무는 소멸하지 않으며, 미이행 시 매년 재부과됩니다.

건축 위반 실무 팁

무허가 건축물 매매 시 주의

무허가 건축물을 매매할 때 매수인은 위반 사실을 계약서에 명시해야 합니다. 위반 사실을 숨기면 계약 해제 및 손해배상 청구 사유가 됩니다. 매수 후 시정명령이 오면 현 소유자가 이행 책임을 집니다.

합법화 가능한지 먼저 확인하세요

모든 위반 건축물이 철거 대상은 아닙니다. 건폐율·용적률·높이 제한 등을 만족하는 경우 보완공사 후 사용승인을 받아 합법화할 수 있습니다. 건축 전문가나 관할 청의 건축과에 사전 상담을 받아보세요.

전문가 도움을 받으세요

건축 위반 문제는 건축법·도시계획법·조례가 복잡하게 얽혀 있으므로 건축사나 법률 전문가의 도움을 권합니다. 특히 이행강제금 부과 처분에 대한 행정소송은 변호사 선임이 사실상 필수입니다.

조기에 자진 시정하면 유리합니다

위반이 적발되기 전에 자진 신고하고 보완하는 것이 이행강제금과 형사처벌을 피하는 가장 확실한 방법입니다. 자진 시정한 경우 이행강제금이 감면될 수 있습니다.

이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적 사안에 대해서는 관할 시·군·구청 건축과 또는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.