전세 낀 매매와 임차권 인수 시 주의점

언제 이 글이 필요할까요?

세입자가 있는 주택(전세 낀 집) 을 매수하려는 경우, 혹은 전세 낀 집을 팔아야 하는 상황이라면 임차인의 권리와 매수인의 책임을 정확히 알아야 합니다.

전세 낀 매매란?

전세 낀 매매는 현재 세입자가 전세보증금을 맡기고 거주 중인 주택을 매매하는 것을 말합니다. 이 경우 임대인이 변경되더라도 임대차 관계는 그대로 유지되며, 매수인이 종전 임대인의 권리·의무를 승계합니다.

승계되는 권리·의무

항목	내용
보증금 반환 채무	매수인이 임차인에게 보증금 반환 의무 승계
임대차 계약	기존 임대차 조건 그대로 유지
계약 갱신 청구권	임차인의 갱신 요구권 승계(주택임대차보호법 제6조)
우선변제권	전입등기·확정일자 있는 임차인의 권리 유지

매수인이 확인해야 할 사항

1. 임차인 목록 확인

매수 전 반드시 모든 임차인을 확인해야 합니다.

• 현재 거주 중인 임차인 수와 보증금 규모
• 전세계약서 사본 확인
• 임차인의 전입등기 날짜
• 확정일자 부여 여부

2. 전입등기 및 등기부등본 조사

등기부등본에서 다음을 확인합니다.

• 근저당권 설정 여부 및 금액
• 가압류·강제경매 기록
• 전세권설정등기 여부
• 임차인 전입일과 근저당 설정일의 선후 관계

3. 보증금 규모 파악

확인 항목	이유
전체 전세보증금 총액	매수 후 반환 부담 파악
선순위 임차인 여부	경매 시 우선변제권 충돌
보증금과 매매가의 비율	실제 소요 자금 산정

4. 임차인 동의 및 협의

매수 전 임차인과 다음 사항을 협의합니다.

• 매도·매수 사실 통보
• 임대차 계약 승계 동의
• 보증금 반환 시기 협의 (퇴거 시점)

매매대금 조정 방법

전세 낀 주택 매수 시 실제 소요 자금을 계산하는 방법입니다.

기본 공식

실제 소요 자금 = 매매가 - 전세보증금

예시	금액
매매가	8억 원
전세보증금	4억 원
실제 소요 자금	4억 원

주의사항

• 매도인이 임차인에게 보증금을 먼저 반환하고 매수하는 방식도 가능
• 매수인이 임차인 보증금을 승계하는 대신 매매가에서 공제하는 방식이 일반적
• 두 방식 모두 계약서에 명확히 기재해야 합니다

임차권 인수와 전대

임차권 양도 vs 임차권 인수

구분	내용
임차권 양도	임차인이 제3자에게 임차권을 양도 (임대인 동의 필요)
임차권 인수	매수인이 임대인 지위를 승계하여 기존 임차인과 관계 형성

매수인은 임차권을 인수하는 것이 아니라 임대인 지위를 승계하는 것입니다.

임대인 동의

임차인이 임차권을 제3자에게 양도하려면 임대인의 동의가 필요합니다(민법 제630조). 무단 양도 시 임대인은 계약 해지할 수 있습니다.

위험한 상황과 대응

1. 선순위 임차인이 많은 경우

경매 시 선순위 임차인의 보증금이 먼저 변제되므로, 후순위 임차인이나 매수인이 손해를 볼 수 있습니다.

• 등기부등본과 주민등록 전입일자 대조 필수
• 근저당권과 전세보증금 합계가 주택 가격을 초과하는지 확인

2. 임차인이 퇴거를 거부하는 경우

임차인의 계약 기간이 남아 있다면 퇴거를 강제할 수 없습니다.

• 계약 만료 시까지 대기
• 합의 해지 시 보증금 즉시 반환
• 부당 퇴거 요구는 불법

3. 숨겨진 임차인

매도인이 일부 임차인을 숨긴 경우, 매수인이 예상치 못한 보증금 반환 책임을 질 수 있습니다.

• 계약서에 전체 임차인 목록 명시 특약
• 숨겨진 임차인 발견 시 책임 조항 삽입
• 매도인의 진술보장조항 포함

계약서 필수 특약

전세 낀 매매 시 반드시 포함해야 할 특약 사항입니다.

• “매도인은 본 부동산에 관한 모든 임차인 목록과 보증금 현황을 계약서에 기재한다”
• “매수인은 임차인의 보증금 반환 책임을 승계하며, 그 금액은 매매대금에서 공제한다”
• “매도인이 고지하지 않은 임차인이 발견된 경우, 그 보증금은 매도인이 부담한다”
• “임차인 퇴거 시점과 보증금 반환 시기는 별도 합의한다”

자주 묻는 질문

”전세 낀 집을 담보대출 받을 수 있나요?”

가능합니다. 다만 은행에서 전세보증금을 공제한 금액 기준으로 대출 한도를 산정합니다. 근저당 설정 시 선순위 임차인의 우선변제권이 근저당권보다 우선할 수 있으므로 은행이 보수적으로 평가합니다.

”임차인끼리 분쟁이 있는 집도 살 수 있나요?”

법적으로 가능하나, 임차인 간 보증금 반환 순위 분쟁이 매수인에게 불리하게 작용할 수 있습니다. 분쟁 중인 임차인이 있는 경우 매수를 신중히 고려해야 합니다.

”매도인이 보증금을 중간에 가져가면 어떻게 되나요?”

매도인이 임차인에게 보증금을 반환하고 퇴거시킨 후 매수하는 것이 안전합니다. 매수인이 보증금을 승계하는 방식에서 매도인이 임의로 보증금을 회수하면 임차인에게 반환 책임이 매수인에게 남습니다.

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 개별 상황에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.