부동산 계약금 포기하면 어떻게 되나요

부동산 계약금 포기하면 어떻게 되나요?

계약 파기 시 계약금 처리 기준을 정리합니다.

계약금이란?

계약금의 법적 성격

계약금은 계약 이행을 담보하는 증거금·담보금의 성격입니다().

사항	내용
성격	해약금 (계약 해제의 담보)
비율	매매대금의 5~10% (관행)
지급	계약 체결 시 지급
공제	잔금 시 매매대금에서 공제

계약금의 효력

효력	내용
증거력	계약 성립의 증거
담보력	계약 이행의 담보
해약권	계약금 포기로 해약 가능

배액배상의 원칙

핵심 원칙

계약 파기 시 계약금을 기준으로 배액배상이 적용됩니다.

파기 주체	결과
매수인 파기	계약금 포기 (못 받음)
매도인 파기	계약금 2배 지급 (배액배상)

예시

계약금	매수인 파기	매도인 파기
1,000만 원	1,000만 원 포기	2,000만 원 지급
3,000만 원	3,000만 원 포기	6,000만 원 지급
5,000만 원	5,000만 원 포기	1억 원 지급

매수인의 계약 파기

포기 효과

사항	내용
계약금	돌려받지 못함
계약	해제됨
추가 청구	매도인이 추가 청구 가능 (손해 있으면)
중개수수료	매수인 부담

매수인 파기 사유

사유	결과
자금 부족	계약금 포기
마음 변함	계약금 포기
다른 매물 계약	계약금 포기
대출 거절	특약에 따라 다름

매도인의 계약 파기

배액배상 의무

사항	내용
의무	계약금 2배 지급
방법	계약금 반환 + 동액 추가 지급
기한	합의 기한 내 지급
미지급	소송 가능

매도인 파기 사유

사유	결과
더 비싸게 팔고 싶음	배액배상 의무
매도 취소	배액배상 의무
가족 반대	배액배상 의무
권리 하자	특약에 따라 다름

위약금 약정

위약금이란?

계약 위반 시 지급하기로 별도로 약정한 금액입니다().

사항	내용
성격	손해배상의 예약
약정	계약서에 별도 기재
효력	실제 손해 증명 불요
중복	계약금과 별도 청구 가능

위약금과 계약금 비교

구분	계약금	위약금
성격	해약금	손해배상 예약
액수	매매가 5~10%	별도 약정
청구	배액배상	약정액 청구
중복	위약금과 별도 적용

실제 손해가 더 큰 경우

추가 손해배상 청구

사항	내용
요건	배액배상으로 부족한 실제 손해
입증	손해 액수 입증 필요
항목	차액 손해·이사비·임차료 등
방법	소송으로 청구

손해배상 항목

항목	내용
차액 손해	비싸게 다시 계약한 차액
이사 비용	이사·임시 거주 비용
중개수수료	재계약 중개수수료
대출 이자	대출 관련 추가 비용

특약사항

중요한 특약

특약	내용
대출 불가 시 해지	대출 거절 시 계약금 전액 환불
로얄층 제한	특정 층 제한 조건
하자 발견 시 해지	중요 하자 발견 시 해지 조건
기한 이익 상실	잔금 미지급 시 계약 해지

특약 효력

사항	내용
서면	계약서에 명시되어야 효력
구두	구두 특약은 증거 어려움
우선	민법보다 특약이 우선
명확	모호한 특약은 분쟁 소지

중개수수료와 세금

계약 파기 시 중개수수료

사항	내용
원칙	계약 파기해도 중개수수료 지급 의무
예외	특약으로 면제 약정 시
부담	파기한 쪽이 부담이 일반적

세금 문제

사항	내용
취득세	계약 파기 시 부과 안 됨
증여세	배액배상 차액은 비과세
소득세	위약금 수취 시 기타소득 가능

주의할 점

• 매수인이 계약을 파기하면 계약금을 돌려받지 못합니다
• 매도인이 계약을 파기하면 계약금의 2배를 지급해야 합니다
• 위약금 약정이 있으면 계약금과 별도로 청구 가능합니다
• 실제 손해가 더 크면 추가 손해배상을 청구할 수 있습니다
• 특약사항은 계약서에 반드시 명시하세요
• 계약 파기 시에도 중개수수료 지급 의무가 있을 수 있습니다
• 대출 불가 시 해지 특약을 넣어두면 안전합니다

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 부동산 전문 변호사의 상담을 권합니다.