건축물 불법증축 어떻게 되나요

불법증축이 뭐예요?

불법증축이란 건축허가나 신고 없이 건축물의 바닥면적이나 층수를 늘리는 행위입니다. 건축법에 따라 증축 시 원칙적으로 허가를 받아야 합니다(제11조).

증축의 예시

유형	내용
축층	층수를 추가로 올리는 것
옆으로 확장	바닥면적을 늘리는 것
옥상 증축	옥상에 방이나 구조물 추가
발코니 확장	발코니를 실내 공간으로 전환

증축 시 허가 vs 신고

제11조: 건축허가 (원칙)

건축물을 증축하려면 원칙적으로 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 합니다.

항목	내용
대상	모든 증축 (원칙)
허가권자	시장·군수·구청장
필요 서류	설계도서, 대지사용증명 등
설계자	건축사가 설계 (제23조)

제14조: 건축신고 (예외)

일정 규모 이하의 증축은 신고만으로 허가를 받은 것으로 봅니다.

조건	내용
규모	바닥면적 85㎡ 이내
3층 이상	증축 부분이 연면적의 10분의 1 이내
효과	신고 = 허가 받은 것으로 간주

허가·신고 없이 증축하면

위반 내용	효과
허가 대상인데 미허가	불법증축 (무허가건축물)
신고 대상인데 미신고	불법증축
허가 범위 초과	초과 부분 불법

제79조: 위반 건축물 조치

시정명령

허가권자는 불법증축 건축물에 대해 시정명령을 발할 수 있습니다(제79조 제1항).

조치 유형	내용
해체 명령	위반 부분 철거
개축 명령	법적 기준에 맞게 재건축
수선 명령	부분 보수·수정
용도변경 명령	용도 변경 요구
사용금지	해당 건축물 사용 금지
사용제한	사용 범위 제한

시정명령 절차

단계	내용
1. 적발	단속·신고에 의한 적발
2. 조사	위반 사실 확인
3. 시정명령	상당한 기간 정하여 시정명령
4. 불이행	시정기간 내 미이행 시

제80조: 이행강제금

시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과됩니다(제80조).

위반 유형	이행강제금 산정
건폐율·용적률 초과	시가표준액의 50% × 위반면적
무허가 건축	시가표준액의 50% × 위반면적
주거용 60㎡ 이하	위 금액의 50% 감액 가능

이행강제금 특징

특징	내용
반복 부과	이행할 때까지 매년 부과
부과 기관	허가권자 (시장·군수·구청장)
납부 의무	건축주등이 납부
이행 시	이행 후 부과 중단

제85조: 행정대집행 특례

위반 건축물이 다음에 해당하면 즉시 대집행할 수 있습니다.

긴급 대집행 사유	내용
재해 위험	재해 발생 위험이 절박한 경우
구조 안전	붕괴 등 손괴 위험
공사 강행	공사중지명령 무시하고 강행
도로 통행	도로 통행에 현저한 지장
공공 안전	공공의 안전에 매우 저해

불법증축 합법화 절차

사후 건축허가

법적 기준을 충족하는 경우 사후 허가로 합법화할 수 있습니다.

단계	내용
1. 기준 확인	건폐율·용적률·높이 등 법적 기준 충족 여부
2. 설계도서	건축사가 설계도서 작성
3. 사후 허가 신청	관할 구청에 건축허가 신청
4. 사용승인	허가 후 사용승인 받기

합법화 불가한 경우

사유	대응
건폐율 초과	초과 부분 해체 후 합법화
용적률 초과	초과 부분 해체 후 합법화
고도지역 초과	높이 조정 후 합법화
도로 인접 위반	setback 확보 후 합법화

이웃의 불법증축으로 피해 시

신고 및 대응 절차

단계	내용
1. 피해 확인	일조권·소음·구조안전 등 피해 사실 확인
2. 신고	관할 구청 건축과에 신고
3. 사실조사	구청에서 위반 여부 조사
4. 시정명령	위반 시 시정명령 발령
5. 민사소송	피해보상이 필요한 경우 민사소송 가능

일조권 침해 시

요건	내용
침해 정도	일조시간 현저 감소
대응	민법상 불법행위로 손해배상 청구 가능
기준	해당 지역 일조기준 확인

정리: 불법증축 핵심 포인트

• 증축 시 원칙적으로 건축허가 필요 (제11조)
• 85㎡ 이내 증축은 신고만으로 가능 (제14조)
• 무허가 증축 시 시정명령 → 불이행 시 이행강제금 (제79조·제80조)
• 이행강제금은 매년 반복 부과 가능
• 법적 기준 충족 시 사후 허가로 합법화 가능
• 이웃 불법증축 피해 시 관할 구청 건축과 신고

건축물을 증축하려면 반드시 관할 구청 건축과에 문의하여 허가나 신고 여부를 확인하세요. 이미 불법증축을 한 경우에는 빠르게 사후 건축허가 절차를 밟아 합법화하는 것이 이행강제금 부과를 막는 가장 확실한 방법입니다.