재산세 얼마 나오나요 — 주택 재산세 계산 방법과 감면 혜택

재산세 고지서가 왔는데 세액이 다르다면?

재산세 고지서를 받았는데 작년보다 세액이 많이 올랐다면, 새로 집을 샀는데 재산세가 얼마 나올지 궁금하다면, 1주택 감면이 적용됐는지 확인하고 싶다면 이 글이 도움이 됩니다. 공시가격과 시가표준액의 관계부터 세율 체계, 감면 요건, 납부 방법까지 정리합니다.

재산세는 매년 6월 1일 기준으로 주택·건물·선박 등 재산을 보유한 사람이 납부하는 지방세입니다(지방세법 제46조). 부동산을 소유하고 있다는 사실 자체에 대해 매년 부과되며, 취득세가 취득 시 1회만 내는 세금이라면 재산세는 보유 기간 동안 매년 납부해야 합니다.

항목	내용
납세의무자	6월 1일 기준 재산 보유자
과세기준일	매년 6월 1일
납부기한	7월 16일 ~ 9월 15일
과세표준	공시가격 × 공정시장가액비율(주택 60%)
관할기관	재산 소재지 관할 시·군·구

과세표준은 단순히 실제 시장가격을 기준으로 하지 않습니다. 국토교통부가 고시하는 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액(이하 시가표준액)이 과세표준이 됩니다. 주택의 공정시장가액비율은 60%로 고시되어 있습니다.

재산세 얼마 나오나요 — 과세표준과 세율

주택 재산세율 (누진 구조)

주택 재산세율은 과세표준(시가표준액) 구간에 따라 누진 방식으로 적용됩니다(지방세법 제47조). 과세표준이 높을수록 세율이 올라갑니다.

과세표준 구간	세율	누진공제
6천만 원 이하	0.1%	-
6천만 원 초과 ~ 1억 5천만 원 이하	0.15%	3만 원
1억 5천만 원 초과 ~ 3억 원 이하	0.25%	18만 원
3억 원 초과 ~ 5억 원 이하	0.35%	48만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	0.4%	73만 원
10억 원 초과	0.45%	123만 원

과세표준은 공시가격의 60%이므로, 공시가격 10억 원 주택의 과세표준은 6억 원이 되고 이 구간의 세율 0.4%가 적용됩니다.

상가·일반 건물 세율

주택 외 건물은 과세표준에 관계없이 단일 세율이 적용됩니다.

건물 유형	세율	비고
일반 건물 (상가·사무실 등)	0.25%	단일 세율
골프장·별장·고급오락장	4%	중과 세율
공장	0.25%	일반 건물과 동일

세율 비교 한눈에 보기

유형	과세표준 기준 세율	실제 공시가격 대비 부담률
일반 주택 (6천만 이하)	0.1%	공시가격의 0.06% 수준
일반 주택 (1억 5천만 초과)	0.25%	공시가격의 0.15% 수준
상가·일반 건물	0.25%	공시가격의 0.15% 수준
골프장·별장	4%	공시가격의 2.4% 수준

공시가격으로 재산세 계산해 보기

계산 공식

과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(60%)
산출세액 = 과세표준 × 해당 구간 세율 - 누진공제액
실제 납부액 = 산출세액 × (1 - 감면율) + 지방교육세(산출세액의 10%)

재산세 외에 지방교육세(산출세액의 10%)가 추가로 부과되므로, 실제 납부 금액은 산출세액의 약 1.1배 수준입니다.

계산 예시

예시 1 — 공시가격 3억 원 주택 (1주택, 감면 적용)

과세표준: 3억 × 60% = 1억 8천만 원
해당 구간: 1억 5천만 초과 ~ 3억 이하 (세율 0.25%)
산출세액: 1억 8천만 × 0.25% - 18만 = 27만 원
1주택 감면(25%): 27만 × 0.75 = 20만 2,500원
지방교육세: 20만 2,500 × 10% = 2만 250원
─
합계 납부세액: 약 22만 원

예시 2 — 공시가격 10억 원 주택 (다주택, 감면 없음)

과세표준: 10억 × 60% = 6억 원
해당 구간: 5억 초과 ~ 10억 이하 (세율 0.4%)
산출세액: 6억 × 0.4% - 73만 = 167만 원
지방교육세: 167만 × 10% = 16만 7,000원
─
합계 납부세액: 약 183만 원

감면 혜택 — 누가 얼마나 깎이나요?

1가구 1주택 감면

공시가격 6억 원 이하 주택을 1가구 1주택으로 보유하면 재산세의 25%가 감면됩니다(지방세법 제48조).

요건	내용
대상	1가구 1주택 보유자
공시가격	6억 원 이하
감면율	산출세액의 25%
적용 방식	별도 신청 없이 자동 감면 (주민등록 기준)

감면은 주민등록상 세대와 주택 소유를 기준으로 자동 적용되지만, 전입을 하지 않았거나 세대가 분리된 경우 감면이 누락될 수 있으니 관할 구청에 확인하는 것이 좋습니다.

다주택자 중과

조정대상지역에서 주택을 추가 보유하면 세율이 중과됩니다.

구분	중과 배율	비고
조정지역 2주택	일반 세율 × 2배	지자체 조례에 따라 차이
조정지역 3주택 이상	일반 세율 × 3배	최대 중과
비조정지역 3주택 이상	일반 세율 × 1.5~2배	지자체별 상이

중과 여부와 배율은 취득 시점뿐 아니라 과세기준일(6월 1일) 현재 보유 현황을 기준으로 합니다. 따라서 연도 중에 주택을 매도하더라도 6월 1일 이전에 처분해야 해당 연도부터 중과가 해소됩니다.

기타 감면 대상

• 국가유공자: 전용면적 85㎡ 이하 주택 중 공시가격 3억 원 이하인 경우 50% 감면
• 장애인: 등록장애인이 직접 거주하는 주택 중 일정 요건 충족 시 감면
• 사회복지시설: 비영리 사회복지법인이 보유한 부동산은 일정 요건하에 면제
• 신재생에너지 설비 주택: 지자체 조례에 따라 감면 가능

재산세 납부 방법과 기한

납부 기한 및 분납

항목	내용
납부기한	매년 7월 16일 ~ 9월 15일
분납 가능	납부세액이 일정 금액 이상인 경우 2회 분납
분납 1차	7월 16일 ~ 7월 31일 (50%)
분납 2차	9월 1일 ~ 9월 15일 (50%)
지연 가산세	납부세액의 1일당 1.5/10,000

분납 대상은 지자체마다 기준이 다르지만, 보통 납부세액이 20만 원 이상인 경우 분납이 가능합니다.

납부 방법

• 온라인: 위택스(wetax.go.kr), 인터넷뱅킹, 공동·금융결제원
• 모바일: 위택스 앱, 토스·카카오페이 등 간편결제
• 오프라인: 관할 시·군·구청, 은행 창구, 우체국
• 자동이체: 관할 구청에 신청하면 납부 기한에 자동 출금

실무 팁

공시가격 확인 습관: 매년 초 국토교통부가 공시가격을 고시하므로, 1~2월경에 본인 주택의 공시가격을 미리 확인하면 7월에 받을 고지서 세액을 예측할 수 있습니다. 공시가격은 ‘부동산공시가격알리미’ 웹사이트에서 조회 가능합니다.

감면 누락 점검: 전입을 늦게 하거나 세대분리가 된 경우 1주택 감면이 누락될 수 있습니다. 고지서를 받은 후 감면 적용 여부를 반드시 확인하고, 누락된 경우 관할 구청에 보정 신청하세요.

분납 적극 활용: 납부세액이 큰 경우 분납을 활용하면 한 번에 부담해야 할 금액을 절반으로 줄일 수 있습니다. 분납은 별도 신청 없이 고지서에 명시된 일정에 따라 자동 적용됩니다.

전문가 상담: 다주택 중과, 법인 명의 주택, 상가 건물 등 복잡한 사안은 세무사와 상담하는 것이 안전합니다. 이의신청 기한을 놓치면 번거로운 불복 절차를 거쳐야 합니다.

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 재산세 관련 개별 상황에 대해서는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.