공매와 경매 차이가 뭐예요

공매와 경매 차이 한눈에 보기

구분	공매	경매
매각 주체	국가기관 (국세청, 캠코 등)	법원
사유	세금 체납, 몰수재산 등	채무 불이행, 담보권 실행
근거 법률	국세징수법	민사집행법
배당 절차	없음 (매각대금이 국고로)	있음 (채권자별 배당)
입찰 방식	온라인·현장 입찰	법원 입찰
소유권 이전	캠코가 이전	매수인이 직접 이전
정보 공개	캠코 온비드(onbid.co.kr)	대법원 경매정보

공매가 뭐예요?

공매(公賣)는 국가기관이 세금 체납자의 재산을 강제로 매각하는 절차입니다.

공매 절차

1. 체납 발생: 세금을 납부하지 않음
2. 압류: 관할 세무서가 재산 압류
3. 공매 결정: 한국자산관리공사(캠코)가 매각 결정
4. 공고: 온비드 등에 물건 공고
5. 입찰: 온라인 또는 현장 입찰
6. 낙찰: 최고가 입찰자에게 낙찰
7. 대금 납부: 낙찰대금 납부
8. 소유권 이전: 캠코가 소유권 이전 처리

공매의 특징

• 비교적 간단한 절차: 배당 절차 없음
• 온라인 입찰 가능: 온비드에서 24시간 입찰
• 낙찰가가 낮을 수 있음: 감정가의 70~80% 수준
• 권리 분석 필수: 선순위 채권, 임차인 확인 필요

경매가 뭐예요?

경매는 법원이 채권자의 신청에 따라 부동산을 강제 매각하는 절차입니다.

경매 종류

종류	의미	신청인
강제경매	채무 불이행 시 채권자 신청	채권자
임의경매	담보권(근저당) 실행	저당권자

경매 절차

1. 경매 신청: 채권자가 법원에 신청
2. 경매 개시 결정: 법원이 경매 개시
3. 현황조사: 법원이 부동산 현황 조사
4. 입찰: 법원에서 경쟁 입찰
5. 낙찰 허가: 법원이 낙찰 허가 결정
6. 대금 납부: 낙찰대금 납부
7. 배당: 법원이 채권자별 배당
8. 소유권 이전: 매수인이 직접 등기

경매의 특징

• 법원 관여: 법원이 전 과정 관리
• 배당 절차: 낙찰대금을 채권자에게 배당
• 인도명령: 기존 점유자 퇴거 가능
• 낙찰 허가: 법원의 낙찰 허가 결정 필요

공매 vs 경매 장단점 비교

항목	공매	경매
절차 간편성	비교적 간단	복잡 (법원 절차)
매물 다양성	다양 (토지, 건물, 차량 등)	부동산 위주
낙찰가	상대적으로 낮음	시장가에 근접
권리 분석	직접 확인 필요	법원 현황조사 있음
배당	없음	있음
퇴거 문제	본인 해결	인도명령 활용 가능

공매·경매 참여 시 주의사항

1. 등기부등본 확인

• 선순위 권리: 근저당, 전세권 등
• 소유권 이전: 경매로 소멸되지 않는 권리 확인
• 가압류: 우선 채권자 존재 여부

2. 현장 답사

• 실제 상태: 등기부와 실제 상태 일치 여부
• 점유자: 누가 살고 있는지
• 환경: 주변 환경, 교통 접근성

3. 임차인 확인

• 주택임대차보호법: 대항력 있는 임차인 존재 여부
• 보증금: 선순위 임차인의 보증금 규모
• 명도: 퇴거 가능 여부

4. 비용 계산

비용	공매	경매
취득세	있음	있음
등기비용	있음	있음
명도비용	있음 (본인 부담)	있음 (인도명령 가능)
감정비용	없음	없음 (법원 감정)

정리: 공매와 경매 핵심 포인트

• 공매는 국가기관이 세금 체납으로 매각
• 경매는 법원이 채무 불이행으로 매각
• 공매는 캠코 온비드, 경매는 대법원 경매정보에서 확인
• 공매는 배당 없음, 경매는 배당 절차 있음
• 등기부등본·현장 답사 필수
• 임차인·선순위 권리 사전 확인이 핵심
• 낙찰 후 취득세·등기비용 발생

공매와 경매 모두 시중가보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회지만, 권리 분석과 현장 확인 없이 참여하면 큰 손실을 볼 수 있습니다. 반드시 사전 조사를 철저히 하세요.