등기부등본 어떻게 보나요 — 표제부·갑구·을구 확인하는 법

부동산을 사거나 전세로 들어갈 때 중개인이 “등기부등본 한 번 떼어보세요”라고 합니다. 막상 떼어놓고 보면 어디서부터 읽어야 할지 막막합니다. 이 글에서는 등기부등본의 구조를 표제부, 갑구, 을구로 나누어 어떤 항목을 어떤 순서로 확인해야 하는지 단계별로 정리합니다.

등기부등본이 뭔가요? — 세 개의 장으로 이루어진 공부

등기부등본은 부동산의 소유자와 권리 관계를 기록한 공문서입니다. 부동산등기법 제15조에 따라 등기부는 표제부, 갑구, 을구 세 개의 구역으로 편성됩니다.

• 표제부: 부동산의 물리적 정보(소재지, 지번, 면적, 구조, 용도)
• 갑구: 소유권에 관한 사항(소유자, 소유권 이전 내역, 가압류·압류)
• 을구: 소유권 외의 권리(근저당권, 전세권, 지상권 등)

을구가 아예 없는 등기부등본도 있습니다. 이는 해당 부동산에 근저당이나 전세권 같은 타인의 권리가 설정된 적이 없다는 뜻이며, 권리 관계가 깨끗한 상태입니다.

표제부에서 확인하는 부동산 정보

표제부는 등기부등본의 첫 번째 장입니다. 여기서는 부동산이 어디에 있고, 얼마나 큰지를 확인합니다.

토지와 건물이 따로 등재됩니다

부동산등기법 제16조에 따라 표제부에는 소재, 지번, 지목, 면적 등이 기재됩니다. 주의할 점은 토지와 건물이 각각 별도의 등기부로 관리된다는 것입니다. 아파트나 단독주택을 매매할 때는 토지 등기부와 건물 등기부 두 개를 모두 확인해야 합니다.

표제부에서 꼭 확인해야 할 항목

항목	확인 포인트
소재·지번	실제 부동산 주소와 일치하는지
면적	매매계약서나 건축물대장의 면적과 일치하는지
지목	토지 용도(대, 전, 답, 임야 등)가 적절한지
구조·용도	건물이 주택용도인지, 상가용도인지

표제부의 면적과 계약서상 면적이 다르다면 등기가 누락되었거나 분할·합병 절차가 완료되지 않았을 수 있으므로 중개인이나 법무사에게 확인해야 합니다.

갑구에서 소유자와 가압류 확인하기

갑구는 등기부등본에서 가장 중요한 장입니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 제한이 걸려 있지 않은지를 확인합니다.

소유자가 실제 매도인과 같은지 확인하세요

갑구의 가장 아래쪽 기재가 현재 소유자입니다. 소유자의 성명과 주민등록번호가 계약서상 매도인과 일치하는지 확인합니다. 소유자가 다른 사람이라면 매도인이 대리인인지, 아니면 정당한 처분권한이 없는 사람인지 따져봐야 합니다. 민법 제186조에 따라 부동산 물권 변동은 등기해야 효력이 발생하므로 등기부상 소유자가 아닌 사람과의 계약은 위험할 수 있습니다.

갑구에서 경계해야 할 기재 사항

기재 사항	의미	위험도
가압류	채권자가 채권 보전을 위해 부동산 처분을 제한	높음
압류	국가기관이 강제로 부동산 처분을 제한	높음
처분금지가처분	권리 분쟁 중 임시로 처분을 금지	높음
예고등기	소송이 진행 중이라는 사실을 예고	중간

이러한 기재가 있고 말소 표시가 없다면 아직 해당 권리가 유효하다는 뜻입니다. 가압류나 압류가 말소되지 않은 부동산은 소유권 이전 등기가 사실상 불가능하므로 계약을 피하는 것이 안전합니다.

을구에서 근저당과 전세권 확인하기

을구에는 소유권 외의 권리, 즉 은행 대출(근저당권)이나 전세권 같은 타인의 권리가 기재됩니다.

근저당권 — 채권최고액이 핵심입니다

을구에서 가장 많이 보는 권리는 근저당권입니다. 근저당권은 주로 은행이 대출 담보로 설정하는 권리로, 채권최고액이 실제 대출 원금보다 20~30% 더 높게 설정되는 것이 일반적입니다. 채권최고액이 매매가격에 가깝거나 더 크다면 매도인이 대출을 갚고도 남을 돈이 거의 없다는 뜻이므로 주의가 필요합니다.

을구에서 확인하는 순서

1. 근저당권 채권최고액 — 금액이 과도하게 높지 않은지
2. 근저당권 말소 여부 — 대출 상환 후 말소 등기가 되었는지
3. 전세권 설정 여부 — 기존 세입자가 있는지
4. 권리 설정 순서 — 선순위 권리가 무엇인지

부동산등기법 제24조에 따라 등기의 순서는 신청 순서대로 결정됩니다. 먼저 설정된 권리가 우선하므로 선순위 근저당이 크다면 후순위 채권자는 보호받기 어렵습니다.

말소된 권리는 어떻게 보이나요

을구에서 순서번호 옆에 “말소” 라고 적혀 있고 말소일자와 사유가 기재되어 있다면 해당 권리는 이미 소멸한 것입니다. 말소 표시가 없는 권리만 현재 유효합니다. 다만 등기부등본 발급 시점 이후에 말소가 진행되었을 수 있으므로, 계약 직전에 다시 최신 등기부등본을 발급받아 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본은 어디서 발급받나요?

온라인 발급 — 대법원 인터넷등기소

항목	내용
사이트	대법원 인터넷등기소 (iros.go.kr)
인증	공인인증서, 금융인증서, 간편인증
수수료	열람 1,000원, 발급 1,200원(2026년 기준)
시간	즉시 열람·발급 가능

방문 발급 — 관할 등기소

부동산 소재지를 관할하는 등기소에 신분증을 지참하여 방문하면 당일 발급이 가능합니다. 여러 건을 한 번에 발급받을 때는 온라인이 편리합니다.

매수인이 놓치기 쉬운 확인 포인트

계약 전 체크리스트

• 등기부등본상 소유자와 매도인 일치 여부
• 갑구의 가압류·압류·가처분 기재 여부
• 을구의 근저당권 채권최고액 수준
• 근저당 말소 조건이 계약서에 명시되었는지
• 전세권 설정 여부(기존 세입자 존재 여부)
• 공유 부동산인 경우 공유자 전원 동의 여부
• 최신 등기부등본인지(발급일자 확인)

등기부등본은 계약서 작성 직전에 다시 한 번 발급받아 확인하는 것이 원칙입니다. 며칠 사이에 가압류가 들어오거나 근저당이 추가로 설정될 수 있기 때문입니다. 구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 관련 전문가의 상담을 권합니다.