집 수리비 누가 내나요 임대인인가요

언제 이 글이 필요할까요?

임대차 계약 기간 중 수도가 새고, 보일러가 고장 나고, 벽에 균열이 생겼는데 임대인이 수리를 거부하는 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다. 반대로 임대인 입장에서 어떤 수리까지 내가 해야 하는지 궁금할 때도 참고할 수 있습니다.

수선의무, 한눈에 보기

구분	부담 주체	예시
필수 설비 고장	임대인	보일러, 수도 배관, 전기 배선, 가스 설비
구조적 결함	임대인	지붕 누수, 벽 균열, 바닥 처짐
자연 노후화	임대인	장판 마모, 벽지 변색, 배관 부식
소모품 교체	임차인	전구, 에어컨 필터, 배터리
임차인 과실 파손	임차인	물 밀림으로 인한 바닥 훼손, 벽에 못 과다 사용

임대인의 수선의무

법적 근거

민법 제623조에 따르면 임대인은 임대물을 목적에 맞게 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다(). 이를 임대인의 수선의무라고 합니다.

임대인이 수선해야 하는 항목

1. 난방 설비: 보일러 고장, 배관 동파, 라디에이터 누수
2. 급배수 설비: 수도 배관 누수, 하수도 막힘, 수도꼭지 고장
3. 전기 설비: 콘센트 고장, 배선 문제, 분전함 이상
4. 가스 설비: 가스 배관 누수, 가스렌지 고장
5. 건물 구조: 지붕 누수, 외벽 균열, 창문 틀 변형
6. 공통 설비: 엘리베이터, 공동 현관, 계단 조명

임대인이 수선의무를 이행하지 않으면 임차인은 계약 해지나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

임차인의 의무와 소모품

임차인은 임대물을 선량한 관리자의 주의로 사용해야 합니다(). 이에 따라 다음 항목은 임차인이 부담합니다.

임차인 부담 항목

• 전구 교체: 형광등, LED 전구 등
• 에어컨 필터: 정기적인 필터 세척 및 교체
• 배터리 교체: 소화기, 감지기 등의 배터리
• 간단한 소모품: 테이프, 실리콘 재시공 등 경미한 유지
• 임차인 과실 파손: 물 밀림, 가구 이동 중 긁힘, 애완동물 손상

핵심 구분 포인트

설비의 본체 고장 vs 소모품 소모가 기준입니다. 에어컨 필터는 임차인이 교체하지만, 에어컨 압축기가 고장 나면 임대인이 수리합니다.

수선비 청구: 내용증명이 핵심

1단계: 구두 요청

먼저 임대인에게 전화나 메시지로 수리를 요청합니다. 이때 날짜와 내용을 기록해 둡니다.

2단계: 내용증명 발송

임대인이 응하지 않으면 내용증명 우편을 발송합니다.

• 고장 난 부위와 상태를 구체적으로 기재
• 수리 요청 기한을 명시 (통상 2주)
• 기한 내 수리하지 않으면 수리비를 청구하겠다는 고지
• 사진 첨부 권장

3단계: 직접 수리 후 비용 청구

임대인이 기한 내 수리하지 않으면 임차인이 직접 수리한 뒤 비용을 청구할 수 있습니다.

• 수리업체 견적서 및 영수증 보관
• 수리 전후 사진 촬영
• 내용증명 발송 이후에 수리한 것임을 증명

차임공제로 대응하기

월세 임차인이라면 차임공제를 활용할 수 있습니다. 민법에 따라 임대인이 수선의무를 이행하지 않을 때 임차인은 수리비를 월세에서 공제할 수 있습니다.

차임공제 요건

1. 임대인에게 수선을 요청했음을 증명 (내용증명)
2. 임대인이 상당한 기간 내에 수리하지 않음
3. 공제 금액은 실제 수리비 범위 내
4. 사전 통보 후 공제

주의사항

• 차임공제는 임의로 장기간 월세를 안 내는 것과 다릅니다. 수리비 범위에서만 공제할 수 있습니다.
• 영수증과 증빙 자료를 반드시 보관하세요.

수선 분쟁 해결 절차

1단계: 협의

임대인과 임차인이 수리 필요성과 비용 부담에 대해 서면으로 합의합니다. 구두 합의은 증거가 되지 않으므로 문자나 이메일로 남기는 것이 좋습니다.

2단계: 임대차분쟁조정위원회

관할 시·구·군청에 설치된 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

• 비용 무료
• 법원보다 빠른 해결 (통상 1~2개월)
• 양측 합의로 조정안 수립

3단계: 소송

조정으로 해결되지 않으면 법원에 소송을 제기합니다.

• 임차인: 수선 청구 소송, 차임공제 확인 소송
• 임대인: 원상회복 청구 소송
• 소액 사건(3,000만 원 이하)은 소액재판 이용 가능

실무 팁

임차인을 위한 팁

• 입주 시 모든 시설을 사진·영상으로 기록하세요
• 고장 발생 시 즉시 임대인에게 통보하고 기록을 남기세요
• 수리 요청은 내용증명으로 발송하세요
• 직접 수리할 때는 견적서·영수증·수리 전후 사진을 보관하세요

임대인을 위한 팁

• 임차인의 수리 요청에 신속하게 대응하세요. 방치하면 법적 책임이 커집니다
• 계약서에 소모품 범위를 명확히 기재하세요
• 정기 점검을 통해 문제를 조기에 발견하세요
• 임차인 과실이 아닌 한 수선의무를 회피하지 마세요

자주 묻는 질문

월세가 아닌 전세인데 차임공제를 할 수 없다면 어떻게 하나요?

전세 임차인은 차임공제 대신 수선비 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 임대인이 수선의무를 위반한 경우 계약 해지와 보증금 반환을 동시에 청구할 수도 있습니다. 금액이 작으면 소액재판을 이용하세요.

임대인이 수리는 하겠는데 입주 중에 하라고 합니다.

임대인은 수리로 인해 임차인이 거주에 지장을 받지 않도록 해야 합니다. 대규모 수리로 인해 거주가 어려운 기간에는 임대료 감액을 요구할 수 있습니다. 수리 일정을 서면으로 합의하세요.

하자가 입주 전부터 있었는데 임대인이 임차인 탓으로 돌립니다.

입주 전 사진·영상 기록이 있다면 유력한 증거가 됩니다. 입주 시 상태 점검표를 작성했다면 더욱 유리합니다. 증거가 없으면 입주 후 즉시 하자를 발견했음을 내용증명으로 통보한 기록이라도 활용할 수 있습니다.

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 개별 상황에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.