전세금 안 돌려줄 때 이사 전에 꼭 해야 할 일

전세금 못 받았는데 이사해도 되나요?

전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 섣불리 이사하기 전에 한 가지를 반드시 해야 합니다. 바로 임차권등기명령 신청입니다. 이사·전출을 먼저 해버리면 법적으로 보증금을 지켜주던 대항력과 우선변제권이 사라질 수 있기 때문입니다().

1단계: 집주인에게 내용증명 보내기

보증금 반환을 요구하는 첫 번째 단계는 내용증명 우편 발송입니다. 내용증명은 “언제, 어떤 내용을, 누구에게 보냈는지”를 우체국이 공적으로 증명해 주는 제도입니다.

내용증명에는 다음 내용을 포함합니다:

• 계약 당사자·주소·계약 기간
• 보증금 액수와 반환 요구 기한(보통 2주)
• 기한 도과 시 법적 절차에 들어간다는 고지

내용증명은 필수 절차는 아니지만, 이후 소송이나 지급명령에서 임대인에게 반환을 촉구했다는 증거로 활용할 수 있어 유리합니다.

2단계: 임차권등기명령 신청하기 — 이사 전 필수

집주인이 내용증명에도 반응하지 않는다면, 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 규정된 이 제도는 임차인이 이사한 뒤에도 보증금 반환 청구권을 보호받을 수 있게 해 줍니다.

신청에 필요한 서류:

• 임대차계약서 사본
• 주민등록등본(전입일 확인용)
• 임차권등기명령 신청서
• 인지대 및 송달료(1~3만 원대)

신청은 변호사 없이 본인이 직접 할 수 있으며, 관할 법원 접수창구 또는 전자소송 시스템을 통해 온라인으로도 가능합니다.

임차권등기 완료 전에 이사하면 어떻게 돼요?

결론부터 말씀드리면, 임차권등기가 등기부등본에 실제 기입되기 전에는 절대 이사·전출하면 안 됩니다. 대법원 2005다64002 판례는 “임대차 종료 후 임차인이 임차권등기 없이 이사·전출하면 대항력과 우선변제권을 상실한다”고 판시했습니다.

등기가 완료되면(제3조의3 제5항):

항목	임차권등기 후 이사 시
대항력	유지 — 제3자에게도 임차권 주장 가능
우선변제권	유지 — 경매 시 다른 채권자보다 우선 변제
주민등록(전입)	상실해도 이미 취득한 권리는 소멸하지 않음

3단계: 지급명령 또는 보증금반환청구 소송

임차권등기를 마친 후에는 실제로 보증금을 돌려받기 위한 절차를 진행합니다.

• 지급명령(민사집행법 제291조): 임대인이 이의를 제기하지 않을 가능성이 크면 빠르고 저렴한 방법입니다. 법원이 임대인에게 지급을 명하는 결정을 내립니다.
• 보증금반환청구 소송: 임대인이 이의를 제기하면 정식 소송으로 넘어갑니다. 통상 6개월~1년이 소요됩니다.

두 절차 모두 임차권등기가 완료된 상태에서 진행하면, 소송 중에도 대항력과 우선변제권이 유지되어 안전하게 보증금 반환을 추구할 수 있습니다.

전세보증금반환보증(HUG·HF 등)에 가입된 경우, 보증기관에 먼저 청구하는 것이 절차상 더 빠를 수 있습니다. 가입 여부를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 복잡한 상황에서는 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 담당 법률 전문가의 상담을 권합니다.