이혼 시 집은 누가 가져가나요 — 주택 재산분할 기준과 절차

이혼할 때 주택은 어떻게 나누나요?

이혼 시 주택은 부부가 혼인기간 중 공동으로 형성한 재산이면 재산분할 대상이 됩니다(민법 제839조의2). 공동명의냐 단독명의냐에 따라 분할 방식이 다르고, 대출 잔액 공제, 기여도 산정, 전세금·임대차보증금 처리 등 복잡한 쟁점이 따릅니다. 집은 가족의 생활 터전이라 감정적으로 대립하기 쉬워 사전에 기준과 절차를 정확히 아는 것이 중요합니다.

공동명의 주택은 지분비율대로 나누는 게 원칙

부부가 공동으로 명의를 등기한 주택은 지분비율대로 분할하는 것이 원칙입니다. 예를 들어 남편 5: 아내 5로 등기되어 있다면 5:5로 나눕니다. 다만 실제 기여도가 등기 지분과 크게 다르면 그 부분을 반영해 조정할 수 있습니다.

공동명의 주택 분할 방법

분할 방법	내용	주의사항
현물분할	지분대로 등기 이전	주택이 1채라면 물리적으로 나누기 어려움
대전(금전분할)	한 쪽이 집을 가져가고 상대방에게 현금 지급	주택을 처분해 분할하는 방식도 포함

실무적 관행

• 자녀 양육권을 가진 쪽이 주택을 인정받는 경우가 많습니다.
• 경제적 능력이 큰 쪽이 상대방 지분을 사들이는 합의가 이루어지기도 합니다.
• 대출 상환 능력이 없는 쪽이 주택을 가져가면 채무 불이행 위험이 있어 신중해야 합니다.

단독명의 주택은 기여도를 입증해야

단독명의 주택이라도 배우자가 실질적으로 기여했다면 재산분할을 청구할 수 있습니다. 대법원은 “혼인 중 취득한 부동산은 명의자와 관계없이 특별한 사정이 없는 한 재산분할 대상”이라고 봅니다(대법원 2018민54776).

기여도 인정 사례

• 대출 원금·이자 상환에 부부 공동재산을 사용한 경우
• 주택마련 저축에 배우자도 참여한 경우
• 리모델링·증축 비용을 부부가 함께 부담한 경우
• 집행정 등 내 집값 상승에 기여한 경우

기여도 입증 자료

• 대출 상환 내역: 은행 납입 내역, 가계부 내역
• 저축 참여 내역: 주택청약종합저축 통장 내역
• 리모델링 비용: 계약서, 영수증
• 가사 노동·육아 기여: 진술서, 증인

대출 잔액이 있는 집은 공제 후 분할

주택에 담보 대출이 남아 있으면 주택 평가액에서 대출 잔액을 공제한 금액을 분할합니다. 대출이 누구 명의인지와 관계없이 혼인 중 함께 상환한 부분은 분할대상으로 봅니다.

대출 잔액 공제 예시

항목	금액
주택 시가	6억 원
근저당 대출 잔액	-2억 원
분할 대상 순자산	4억 원

이 경우 순자산 4억 원을 기준으로 1:1로 나누어 각 2억 원씩 분할받게 됩니다.

주의사항

• 대출 명의가 누구든 상관없이 혼인 중 상환한 부분은 분할대상입니다.
• 혼인 전 대출을 혼인 중 갚았다면 그 상환액은 기여도로 인정될 수 있습니다.
• 대출 승계 여부는 합의에 따르며, 주택을 인수받는 쪽이 대출도 승계하는 경우가 많습니다.

전세금·임대차보증금도 재산으로 간주

전세·월세를 살 경우 보증금 자체가 재산으로 간주됩니다. 다만 이사를 위해 새 집의 보증금을 지출해야 하므로 실무적으로는 대전(금전분할) 방식이 많이 쓰입니다.

전세금·임대차보증금 분할 시 고려사항

고려사항	내용
보증금 귀속	계약 당사자 명의와 관계없이 혼인 중 체결한 전세보증금은 분할대상
이사 비용	새 집 계약 보증금·이사 비용을 감안해 실질 수령액 산정
보증금 반환 시기	계약 종료 시점에 따라 분할 시기 조정 필요

재산분할 청구는 이혼 후 2년 이내

재산분할 청구는 이혼 성립 후 2년 이내에 해야 합니다(민법 제839조의2 제2항). 기한이 지나면 청구권이 소멸하므로 주의해야 합니다.

기산점

• 협의이혼: 이혼 신고일
• 재판상이혼: 판결 확정일

절차

1. 협의: 당사자 간 합의로 분할 비율·방법 정함
2. 가정법원 조정: 합의가 안 되면 가정법원에 재산분할 조정·심판 청구
3. 심판: 조정이 성립하지 않으면 심판 절차로 넘어가 법원이 결정

요약

이혼 시 주택 재산분할은 명의보다 실질 기여도가 중요합니다. 공동명의는 지분비율대로, 단독명의는 기여도를 입증해 분할받으며 대출 잔액은 공제 후 산정합니다. 전세금·임대차보증금도 재산으로 간주되어 분할대상이 됩니다. 기한은 이혼 후 2년이므로 이를 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 구체적 사안은 전문가와 상담해 권리를 보호하는 것이 좋습니다.