전세사기 피해 시 전세보증금 반환 보증보험 청구 절차

언제 이 글이 필요할까요?

전세사기 피해로 보증금을 돌려받지 못하거나, 보증보험 청구 방법이 궁금하거나, HUG 반환보증 절차를 알고 싶다면 이 글이 도움이 됩니다.

전세사기와 보증보험

전세사기란?

항목	내용
의미	임대인이 보증금 반환 의사 없이 임대차계약 체결
수법	허위 계약·다세대 분할 임대·명의 도용 등
피해	임차인 보증금 회수 불가
대응	보증보험·소송·경매·형사고소

전세보증금 반환보증보험이란?

항목	내용
제공	주택도시보증공사(HUG)
대상	전세 임차인
내용	임대인 미반환 시 공사가 대신 지급
요건	계약 체결 시 보증 가입 필수

전세사기 대응 흐름

전세사기 피해 발생
            ↓
        임대인에게 보증금 반환 청구
            ↓
        임대인 반환 불가
            ↓
        ┌── 보증보험 가입 → HUG 보증청구
            ├── 미가입 → 민사소송·경매
            └── 형사 → 경찰 고소
                    ↓
                보증금 회수

보증청구 요건

보증청구 기본 요건

요건	내용
가입	전세보증금 반환보증보험 가입
계약	유효한 임대차계약 체결
미반환	임대인이 보증금 미반환
기한	보증청구권 소멸시효 내

보증청구 가능 상황

상황	청구 가능
임대인 도주	가능
임대인 파산	가능
계약 만료 미반환	가능
임대인 사망	가능 (상속인 청구)

보증청구 불가 상황

상황	내용
미가입	보증보험 미가입
허위 계약	임차인도 사기에 가담
시효 경과	보증청구권 소멸시효 경과
의무 위반	임차인의 고의·중과실

보증청구 절차

청구 절차 흐름

임대차 종료·보증금 미반환
            ↓
        임대인에게 내용증명 발송
            ↓
        HUG 보증청구서 작성
            ↓
        필요 서류 첨부 제출
            ↓
        HUG 심사
            ↓
        ┌── 보증 지급 결정 → 보증금 수령
            └── 보증 지급 거부 → 이의 신청·소송

필요 서류

서류	내용
보증청구서	HUG 소정 양식
임대차계약서	계약 관계 증명
주민등록등본	전입신고 확인
내용증명	반환 청구 사실 증명
임대인 미반환 증명	미지급 확인 서류
보증증서	HUG 보증 가입 증명

보증청구서 기재 사항

사항	내용
청구인	임차인 성명·주소
피청구인	임대인 성명·주소
보증금액	청구 보증금 액수
청구사유	임대인 미반환 사실

보증 지급과 회수

보증 지급 절차

보증청구서 접수
            ↓
        HUG 심사 (1~2개월)
            ↓
        ┌── 보충 요구 → 서류 보완
            └── 심사 완료
                    ↓
                ┌── 지급 결정 → 보증금 입금
                    └── 지급 거부 → 불복 절차

지급 결정 시 효과

효과	내용
보증금 수령	HUG에서 보증금 대신 지급
채권 양수	HUG가 임대인에 대한 채권 승계
추심	HUG가 임대인에게 구상권 행사
임차권	임차권 소멸 (보증금 수령 후)

지급 거부 시 대응

방법	내용
이의 신청	HUG에 이의 신청
조정 신청	분쟁조정위원회 신청
행정소송	거부 처분 취소 소송
민사소송	임대인 상대 소송 병행

전세사기 종합 대응

전세사기 대응 수단

수단	내용
보증보험	HUG 보증청구
민사소송	보증금 반환 청구소송
강제경매	임대인 부동산 경매
형사고소	사기죄 고소
지원 제도	정부 전세사기 지원

전세사기 예방 방법

방법	내용
등기부 열람	근저당 설정 여부 확인
보증보험 가입	HUG 반환보증 가입
전입신고	확정일자·전입 필수
명의 확인	실소유자 여부 확인

실무 팁

전세사기 피해 대응 체크리스트

• 임대차계약서·전입신고 확인
• HUG 보증보험 가입 여부 확인
• 임대인에게 내용증명 발송
• 보증청구서 작성·제출
• 형사고소 병행 여부 결정

보증청구 시 주의사항

항목	내용
기한 준수	보증청구권 시횪 내 청구
서류 완비	필요 서류 누락 없이 제출
임대인 소재	임대인 소재 파악 노력
병행 조치	형사고소·민사소송 병행 검토

전세사기 지원 제도

제도	내용
법률 지원	무료 법률 상담
주거 지원	긴급 주거 지원
대출 지원	저리 대출 지원
LH 매입	LH 전세사기 주택 매입

자주 묻는 질문

”보증보험에 가입하지 않았으면 어떻게 하나요?”

민사소송과 강제경매로 대응해야 합니다. 보증보험 미가입인 경우 임대인을 상대로 보증금 반환 청구소송을 제기하고 승소 후 임대인 소유 부동산에 강제경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있으며 정부의 전세사기 피해자 지원 제도도 검토할 수 있습니다."

"보증금 외에 이사 비용도 청구할 수 있나요?”

원칙적으로 보증금만 청구됩니다. HUG 반환보증보험은 전세보증금의 반환을 보증하는 것이므로 이사 비용이나 기타 손해는 보증 대상에서 제외되나 임대인 상대 민사소송에서는 이사 비용 등 추가 손해배금 청구가 가능합니다."

"임대인이 연락두절이면 보증청구 가능한가요?”

네, 보증청구 가능합니다. 임대인이 연락두절이나 도주한 경우에도 HUG에 보증청구를 할 수 있으며 내용증명 발송 후 반송되면 임대인 미반환 사실을 증명하여 보증청구 절차를 진행할 수 있습니다.”

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 전세사기 피해 관련 개별 상황에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.