전세 보증금 반환 소송 어떻게 하나요 — 절차와 준비 서류 정리

핵심 요약

전세 보증금 반환 소송은 내용증명 → 임차권등기명령 → 소송의 절차로 진행됩니다. 전입신고와 확정일자가 되어 있으면 우선변제권이 인정되어 승소 후 실제로 돈을 돌려받을 가능성이 높습니다.

소송 전 준비

1. 내용증명 발송

소송 전 반드시 우체국 내용증명으로 보증금 반환을 요청합니다.

• 14일 이내 반환 요청 명시
• 발송 사실 공적 증명
• 소송 시 증거로 활용

2. 임차권등기명령 신청

이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청합니다.

• 관할 지방법원에 신청
• 등기부등본에 임차권 기재
• 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지
• 신청 후 1~2주 내 등기 완료

소송 절차

소액사건 (보증금 2천만 원 이하)

소액사건심판법에 따라 간이·신속하게 처리됩니다.

1. 소장 작성: 법원 양식 사용, 변호사 불필요
2. 관할 법원: 임대인 주소지 또는 부동산 소재지
3. 제출: 소장 + 임대차계약서 + 내용증명 + 임차권등기부등본
4. 기일: 1~2회 출석으로 종결
5. 판결: 보통 2~3개월

일반 소송 (보증금 2천만 원 초과)

1. 소장 작성: 청구취지, 청구원인 명시
2. 인지대: 목적물 가액의 0.5%
3. 송달: 임대인에게 소장 송달
4. 변론: 2~4회 변론 기일
5. 판결: 4~6개월

지급명령 (간이 절차)

임대인이 이의하지 않을 것으로 예상되면 지급명령이 빠릅니다.

• 법원이 서면 심리만으로 발령
• 임대인이 2주 내 이의하지 않으면 확정
• 확정 후 강제집행 가능
• 기간: 1~2개월

필요 서류

서류	용도
임대차계약서	계약 관계 입증
주민등록등본	전입일 확인
확정일자 확인	대항력 입증
내용증명	반환 청구 사실
임차권등기부등본	권리 등기 확인
이체내역	보증금 지급 증명

승소 후 돈 받기

강제집행

판결문 또는 지급명령 확정 후 강제집행으로 돈을 받습니다.

• 임대인 예금 압류·추심
• 부동산 강제경매
• 임대인의 다른 재산 압류

경매 시 우선변제

집이 경매로 넘어가면:

• 확정일자 기준 순위에 따라 배당
• 소액임차인(지역별 기준)은 최우선변제
• 대항력 갖춘 임차인은 선순위 채권자보다 우선

비용 정리

항목	금액 (1억 원 보증금 기준)
인지대	약 50만 원
송달료	약 10만 원
임차권등기명령 신청비	약 3만 원
내용증명 발송비	약 1만 원

승소 시: 소송비용 전액을 임대인에게 청구 가능

알아두면 좋은 점

• 전입신고 + 확정일자를 계약 직후 받아두면 나중에 큰 차이가 됩니다
• 임대인이 파산하면 보증보험 가입 여부가 중요합니다
• 소송 중 화해가 성립하면 판결과 동일한 효력이 있습니다
• 대한법률구조공단 132에서 무료 법률 상담이 가능합니다
• 소송 전 임대인과 조정을 시도하면 시간과 비용을 절약할 수 있습니다