전세계약 갱신 요구권 거절 시 대응 방법

언제 이 글이 필요할까요?

임대인이 전세 갱신을 거절하거나, 갱신 요구권 행사 방법이 궁금하거나, 부당한 거절에 대응해야 한다면 이 글이 도움이 됩니다.

계약갱신요구권 개요

계약갱신요구권이란?

항목	내용
의미	임차인이 임대차계약 갱신을 요구할 수 있는 권리
근거	주택임대차보호법 제6조
기간	1회 갱신 시 2년 (최장 4년 보장)
대상	주택임대차 (전세·월세 포함)

갱신 요구 기한

항목	내용
시작	계약 종료 6개월 전
종료	계약 종료 2개월 전
방법	서면 (내용증명 권장)
효과	기한 내 요구 시 갱신 거절 사유 제한

계약갱신요구권 흐름

임대차계약 만료 6개월 전
            ↓
        임차인 갱신 요구 (내용증명)
            ↓
        ┌── 임대인 승낙 → 계약 갱신 (2년)
            └── 임대인 거절
                    ↓
                ┌── 정당한 사유 → 퇴거
                    └── 부당한 거절 → 법적 대응

갱신 거절의 정당한 사유

정당한 거절 사유(제6조의2)

사유	내용
임대인 거주	임대인이 직접 거주할 필요
친족 거주	직계존비속의 거주 필요
건물 철거	건물 철거·재건축
임차인 의무위반	임차인의 계약 위반

임대인 거주 필요 인정 기준

기준	내용
실거주 의사	실제 거주할 객관적 사정
현재 주소	현재 다른 곳에 거주 중
소유 여부	다른 주택 소유 여부
입증	거주 필요 사정 입증

거절 시 임대인 의무

의무	내용
서면 통지	거절 사유를 서면으로 통지
사유 기재	구체적 거절 사유 명시
기한 준수	갱신 요구 수령 후 일정 기간 내 통지
증빙	거절 사유 증명 자료 제시

부당한 거절 대응

부당한 거절이란?

유형	내용
무사유 거절	정당한 사유 없는 거절
허위 사유	존재하지 않는 사유 주장
서면 미통지	서면 통지 없는 거절
기한 위반	기한 내 통지하지 않은 거절

대응 절차

갱신 거절 통지 수령
            ↓
        거절 사유 검토
            ↓
        ┌── 정당한 사유 → 이사 준비
            └── 부당한 사유
                    ↓
                내용증명 재갱신 요구
                    ↓
                ┌── 임대인 승낙 → 계약 갱신
                    └── 임대인 불승낙
                            ↓
                        ┌── 임대차계약 존속확인 청구
                            └── 보증금 반환 청구

내용증명 발송 내용

항목	내용
수신인	임대인
내용	갱신 요구권 재확인
근거	주택임대차보호법 제6조
요청	갱신 승낙 또는 정당 사유 증명

법적 대응 방법

방법	내용
내용증명	서면 갱신 요구 재확인
조정 신청	법원 조정 절차
존속확인 청구	임대차계약 존속 확인 소송
손해배상	부당 거절로 인한 손해배상

임차인 보호 장치

묵시적 갱신

항목	내용
의미	임차인이 계약 종료 후 계속 거주하는 경우
요건	임차인이 거주하고 임대인이 이의 없는 경우
효과	종전 조건으로 임대차 계속
기간	임대인이 해지 통지 시까지

임차인의 권리

권리	내용
계약갱신요구권	1회 갱신 요구
우선매수권	임대주택 매매 시 우선 매수
보증금 반환	계약 종료 시 보증금 반환
거주 안정	부당한 퇴거 거부

임대인의 갱신 거절 통지 의무

항목	내용
시기	갱신 거절 의사가 있는 경우
방법	서면 통지
내용	거절 사유 구체적 기재
기한	계약 종료 2개월 전까지

실무 팁

갱신 요구 전 체크리스트

• 계약 종료일 확인
• 갱신 요구 기한 확인 (6개월~2개월 전)
• 내용증명 작성·발송
• 발송 증거 보관
• 임대인 응답 대기

갱신 거절 시 대응 체크리스트

• 거절 통지 내용 확인
• 거절 사유의 정당성 판단
• 임대인 거주 필요 여부 조사
• 내용증명 재발송
• 법적 조치 검토

주의사항

항목	내용
기한 준수	갱신 요구 기한 절대 준수
서면 증거	모든 통지 서면으로 증거화
거절 사유	임대인 거절 사유 면밀 검토
전문가	분쟁 시 법률 전문가 상담

자주 묻는 질문

”임대인이 거주하겠다며 거절했는데 실제로 안 들어오면 어떻게 되나요?”

부당한 거절로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대인이 거주를 이유로 갱신을 거절한 후 실제로 거주하지 않는 경우 거절이 부당하였음이 인정되어 임차인은 이사 비용 등의 손해배상을 청구할 수 있습니다."

"갱신 요구를 늦게 하면 어떻게 되나요?”

갱신 요구권을 상실할 수 있습니다. 계약 종료 2개월 전까지 갱신 요구를 하지 않으면 임대인이 갱신 거절 사유 제한 없이 거절할 수 있으므로 기한 내 반드시 서면으로 갱신 요구를 하여야 합니다."

"보증금을 올리면서 갱신하겠다고 하면 어떻게 되나요?”

보증금 증액 한도 내에서는 가능합니다. 임대인은 계약 갱신 시 보증금을 증액할 수 있으나 회당 증액률은 5%를 초과할 수 없으며 증액 후 보증금은 인근 유사 주택 보증금의 105%를 초과할 수 없습니다.”

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 임대차 갱신 분쟁 관련 개별 상황에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.