전세집 하자 보수 안 해줘요 어떡하죠 — 임대인 의무와 대응

전세집 하자 누가 고치나요?

원칙적으로 임대인이 고쳐야 합니다. 민법 제623조에 따르면 임대인은 임차물(전세집)을 임차인이 사용·수익하는 데 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다.

누수, 곰팡이 발생, 보일러 고장, 창문 파손, 배관 문제 등은 임차인이 일상생활에서 감당하기 어려운 하자이므로 임대인의 수선 책임에 해당합니다.

임대인 책임 vs 임차인 책임

임대인 수선 책임 (집주인이 고쳐야 함)

• 누수 및 방수 불량
• 곰팡이 (환경적 요인)
• 보일러·온수기 고장
• 배관 터짐·막힘 (자연 마모)
• 지붕·외벽 균열
• 도배·장판 교체 (시간 경과에 의한 것)

임차인 책입 (세입자이 고쳐야 함)

• 임차인 고의·과실로 인한 훼손
• 가전 제품 고장 (임차인 소유)
• 일상적인 소모품 교체 (전구, 에어컨 필터 등)
• 열쇠 분실 시 교체

집주인이 안 고쳐주면 어떡하죠?

1단계 — 서면 촉구

전화나 카톡이 아닌 내용증명우편으로 하자 내용과 보수 요청을 보냅니다. 내용증명은 우체국에서 발송하며, 법적 증거로 활용할 수 있습니다.

2단계 — 사진·영상 기록

하자 상태를 사진과 영상으로 기록합니다. 발생일, 위치, 상태를 상세하게 남겨두면 나중에 분쟁이 생겼을 때 유용합니다.

3단계 — 자가수선 후 비용 청구

임대인이 상당한 기한(보통 2~4주) 내에 보수하지 않으면 임차인이 직접 수선하고 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.

• 수선업체 견적서와 영수증 보관
• 수선 전후 사진 기록
• 비용을 보증금에서 공제 요구 가능

4단계 — 계약 해지

하자가 심각하여 거주가 어렵고 임대인이 계속 보수를 거부하면 계약 해지를 검토할 수 있습니다. 해지 시:

• 보증금 전액 반환 청구
• 이사 비용 등 손해배상 청구 가능
• 내용증명으로 해지 의사 통지

특별한 상황

곰팡이가 계속 생겨요

곰팡이의 원인이 건물 자체의 통풍·방수 문제라면 임대인 책임입니다. 임차인이 환기를 충분히 했음에도 곰팡이가 발생한다면 보수를 요구할 수 있습니다. 다만 임차인의 환기 불량이 원인이라면 임차인 책임으로 볼 수 있습니다.

보일러가 안 돼요

겨울철 보일러 고장은 거주에 직결되는 문제이므로 신속한 보수 의무가 있습니다. 임대인이 며칠 내로 수리하지 않으면 긴급 수리 후 비용 청구가 가능합니다.

위층 누수인데 집주인이 안 해줘요

위층에서 누수가 오는 경우 임대인이 위층 임대인(또는 소유자)과 협의하여 원인을 제거해야 합니다. 협조가 안 되면 조정이나 소송을 통해 해결할 수 있습니다.

알아두면 좋은 점

• 입주 시 상태 점검표를 작성해 두면 하자 분쟁 시 유리합니다
• 입주 직후 발견한 하자는 즉시 임대인에게 통보하세요
• 매번 서면(내용증명)으로 기록을 남기는 것이 중요합니다
• 보증금 공제는 임대인 동의가 필요할 수 있으니 먼저 협의하세요