전월세 전환 시 월세 산정 기준

언제 이 글이 필요할까요?

전세 계약 만료를 앞두고 월세로 전환을 고려하거나, 임대인이 전월세 전환을 요구하는 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다.

전월세 전환이란?

전월세 전환은 기존 전세 계약을 월세(보증금+월세) 형태로 변경하는 것을 말합니다.

전세 vs 월세 vs 전월세

유형	보증금	월세	특징
전세	높음	없음	이자 효과
월세	낮음	있음	매월 지출
전월세	중간	중간	혼합형

월세 산정 방법

기본 산정 공식

월세 = (전세보증금 - 월세보증금) × 전월세전환율 ÷ 12

산정 예시

기존 전세보증금: 3억 원
전환 후 월세보증금: 5천만 원
전월세전환율: 연 5%
         ↓
월세 = (3억 - 5천만) × 0.05 ÷ 12 = 104만 원/월

전월세전환율 결정 요소

요소	설명
기준금리	한국은행 기준금리 참고
시장 전환율	주변 유사 주택 전월세 비율
임대인·임차인 합의	최종적으로 당사자 합의
통상 범위	연 4~7% 수준

갱신요구권과 전월세 전환

갱신요구권 행사 시 보증금 제한

갱신요구권을 행사할 때 보증금 증액은 5% 이내로 제한됩니다(주택임대차보호법 제6조의2).

항목	내용
인상 한도	기존 보증금의 5% 이내
기준 시점	계약 갱신 시점
적용 범위	보증금 증액분에만 적용

전월세 전환과 갱신요구권

상황	임차인 권리
임대인이 월세 전환 요구	전세 조건으로 갱신 요구 가능
임차인이 월세 전환 희망	임대인과 합의로 전환 가능
임대인 강제 전환	불가 — 임차인 동의 필수

민법상 차임 증감청구권

민법 제628조에 따라 임대인과 임차인 모두 차임의 증감을 청구할 수 있습니다.

증감청구 요건

요건	내용
기준	목적물의 가치, 공과금, 세금 등
방법	서면 청구
효과	합의 또는 법원 결정으로 확정

전월세 전환 절차

전환 절차

기존 전세계약 만료 예고
        ↓
임대인·임차인 전환 협의
        ↓
전월세전환율 합의
        ↓
새로운 임대차계약서 작성
        ↓
기존 전세보증금 정산 (차액 반환)
        ↓
새 계약 확정일자 획득

주의사항

항목	주의 내용
확정일자	새 계약서로 다시 받아야
대항력	전입신고 유지 확인
보증금 반환	차액 반환 시점 명확히
계약서	전월세 조건 명시

전환 시 보증금 정산

정산 방식

[예시] 전세 3억 → 보증금 5천만 + 월세 104만
         ↓
임대인이 임차인에게 2억 5천만 원 반환

정산 시 체크리스트

• 전환 후 보증금액 합의
• 월세액 및 납부일 합의
• 차액 반환 시점 확인
• 기존 계약 해지 합의
• 새 계약서 확정일자 획득

우선변제권 유지

전월세 전환 후 대항력

항목	유지 여부
대항력	유지 (전입신고·점유 유지 시)
우선변제권	유지 (확정일자 유지 시)
보증금 범위	월세보증금으로 축소
소액임차인 보호	보증금 기준 변경

우선변제권 예시

전세 3억 (우선변제 대상: 3억)
         ↓ 전월세 전환
보증금 5천만 + 월세 (우선변제 대상: 5천만)

실무 팁

임차인 관점

팁	내용
전환율 비교	주변 시세와 비교 후 합의
갱신요구권	불리한 전환 시 전세 갱신 요구
확정일자	새 계약으로 반드시 재취득
보증금 보호	전환 후 소액보증금 해당 여부 확인

임대인 관점

팁	내용
시장 금리 참고	합리적 전환율 제시
갱신 한도	5% 인상 한도 준수
계약서 갱신	전월세 조건 명확히 기재
세금	월세 소득세 발생 가능

자주 묻는 질문

”전월세 전환을 거부할 수 있나요?”

네. 임차인은 전세 조건으로 갱신을 요구할 수 있으므로 전월세 전환을 거부할 권리가 있습니다. 임대인이 전환을 강요하면 주택임대차보호법상 갱신요구권으로 대응할 수 있습니다."

"전월세 전환율이 너무 높으면 어떻게 하나요?”

전환율은 당사자 합의 사항이므로 임대인이 제시한 전환율이 시장 수준보다 지나치게 높으면 거부하고 협상할 수 있습니다. 합의가 안 되면 전세 조건으로 갱신요구권을 행사하면 됩니다."

"전월세 전환 시 중개수수료가 또 드나요?”

기존 전세 계약의 갱신 범위이면 중개수수료가 면제 또는 감액될 수 있습니다. 그러나 새로운 계약으로 보면 중개수수료가 발생할 수 있으므로 사전에 중개인과 확인해야 합니다.”

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 임대차 관련 개별 상황에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.