집주인이 수리 안 하면 어떻게 하나요

임대인의 의무가 뭔가요 — 어떤 책임이 있나요

민법 제618조에 따르면 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 집니다. 단순히 집을 비워주는 것으로 끝나는 것이 아니라, 계약 기간 동안 임차인이 정상적으로 거주할 수 있는 상태를 유지해야 합니다.

임대인이 져야 할 기본 의무

• 목적물 인도 의무: 계약 목적에 맞는 주택을 임차인에게 넘겨줄 의무
• 사용수익 상태 유지 의무: 거주에 필요한 기능을 지속적으로 유지할 의무
• 하자 보수 의무: 누수·배관 고장·보일러 고장 등 구조적 결함을 수리할 의무
• 담보 책임: 계약 시 알리지 않은 하자가 발견되면 수리하거나 보상할 의무

임대인이 책임지는 수리 대표 사례

수리 항목	임대인 책임 여부	근거
지붕·외벽 누수	임대인 책임	구조적 결함
보일러 고장	임대인 책임	주요 설비
수도 배관 파손	임대인 책임	주요 설비
하수도 막힘 (구조적 원인)	임대인 책임	주요 설비
전구 교체	임차인 부담	경미한 유지
배수구 청소	임차인 부담	경미한 유지
벽지·장판 오염 (임차인 과실)	임차인 부담	임차인 원인

임대인의 수선의무 (민법 제626조)

민법 제626조는 임대인의 보존의무를 명확히 규정하고 있습니다. 임대차 목적물이 임차인의 사용·수익에 필요한 상태를 유지하지 못하게 된 때에는 임대인은 이를 보존할 의무를 집니다.

수선의무의 범위

임대인이 부담해야 할 수선의 범위는 다음과 같습니다.

• 자연 마모·노후화로 인한 설비 교체 (수명이 다한 보일러, 노후 배관 등)
• 구조적 결함으로 인한 누수·균열 보수
• 외부 요인으로 인한 파손 (태풍으로 인한 지붕 파손 등)
• 설계·시공 불량으로 인한 하자

임차인이 수선을 요구하는 방법

1. 구두 요청: 가장 기본적인 방법이지만 증거가 남지 않음
2. 문자·이메일 기록: 카카오톡·문자메시지로 요청 내용과 일시를 기록
3. 내용증명 발송: 법적 효력이 있는 공적 증거를 남기는 가장 권장되는 방법

임대인이 수리 안 할 때 대응 방법 (내용증명, 감액청구, 해지)

임대인이 정당한 수선 요구에도 불구하고 수리를 거부하면, 임차인은 단계적으로 강도를 높여 대응할 수 있습니다.

1단계: 내용증명 발송

내용증명은 우체국에서 발송하는 우편물로, 발송인·수신인·내용·발송 일시가 공적으로 기록됩니다. 임대인이 수령을 거부해도 발송 사실이 남습니다.

내용증명에 포함해야 할 내용:

• 고장 난 시설의 구체적 상태 (사진 첨부 권장)
• 수리 요청 일시와 임대인의 응답 내용
• 수리 완료 기한 (보통 14일~30일)
• 기한 내 수리하지 않을 경우의 조치 예고 (차임 감액, 계약 해지 등)

2단계: 차임 감액청구

민법 제627조에 따라 임대인이 수리의무를 이행하지 않아 목적물의 사용·수익에 지장이 있는 경우, 임차인은 차임의 감액을 청구할 수 있습니다.

• 누수로 방 하나를 사용 못 하면 전체 면적 대비 감액 산정
• 보일러 고장으로 겨울철 난방이 안 되면 상당 비율 감액 가능
• 감액 비율은 사용 불가능한 부분의 비율과 기간을 고려하여 산정

3단계: 계약 해지

민법 제628조에 따라 임대인이 보존의무를 이행하지 않아 계약 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인은 계약을 해지할 수 있습니다.

• 내용증명으로 상당한 기간을 정하여 수리를 최고한 후 해지
• 해지 시 보증금 전액 반환 청구 가능
• 임대인의 귀책사유로 인한 해지이므로 위약금 발생하지 않음

임차인의 유지수선의무와 한계

민법 제623조에 따라 임차인은 목적물을 선량한 관리자로서의 주의로 보존할 의무가 있습니다. 하지만 이 의무에는 명확한 한계가 있습니다.

임차인이 부담하는 유지수선

• 전구 교체: 소모품 교체는 임차인 부담이 원칙
• 배수구 청소: 일상적인 청소·유지관리
• 화장지 걸이·타올걸이 교체: 경미한 소모품
• 필터 교체: 에어컨 필터, 정수기 필터 등 정기 소모품

임차인 의무의 한계

임차인의 유지수선의무는 경미한 일상 유지관리에 국한됩니다. 다음은 임차인이 부담하지 않아도 되는 수선입니다.

• 주요 구조부(지붕, 벽체, 기둥)의 노후화 수선
• 설비 시스템(보일러, 수도 배관, 전기 배선)의 교체·대수선
• 외부 요인(재해, 노후화)으로 인한 파손 복구
• 임차인의 고의·중과실이 아닌 파손

임차인 과실로 인한 파손 시

임차인의 고의나 과실로 인한 파손은 임차인이 수선 비용을 부담합니다.

• 가구 이동 중 벽에 생긴 큰 흠집
• 물을 넘치게 해서 발생한 바닥 훼손
• 임의로 설비를 개조하여 발생한 고장

보증금 감액과 계약 해지

차임 감액의 구체적 기준

차임 감액은 법률에 명시된 정확한 비율이 없으므로, 다음 요소를 종합적으로 고려합니다.

• 사용 불가능한 면적 비율: 방 하나가 안 되면 전체 면적 대비 감액
• 사용 불가능한 기간: 수리가 지연된 기간 동안 감액 적용
• 계약 체결 시의 차임 수준: 시장 차임과의 비교
• 하자의 심각성: 생활에 미치는 영향 정도

계약 해지 절차

임대인의 수리 불이행으로 계약을 해지할 때의 절차입니다.

1. 내용증명으로 수리 최고: 상당한 기간(보통 14일~30일)을 정하여 수리 요구
2. 기간 경과 후 해지 의사 통지: 내용증명으로 계약 해지 통지
3. 이사 및 명도: 합의된 이사 일정에 따라 명도
4. 보증금 반환 청구: 이사 완료 후 보증금 전액 반환 청구
5. 불응 시 소송: 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 보증금 반환청구소송 제기

임대인 귀책 해지 시 임차인의 권리

• 보증금 전액 반환: 중도해지수수료·위약금 면제
• 이사 비용 청구 가능: 임대인 귀책사유로 인한 이사 비용
• 손해배상 청구 가능: 하자로 인해 입은 추가 손해에 대하여

실무 팁

수리 요청 시 증거 남기기

임대인에게 수리를 요청할 때는 반드시 증거를 남겨야 합니다.

• 고장 난 부분의 사진·영상 촬영 (날짜가 표시되게)
• 카카오톡·문자로 수리 요청 내용 기록
• 통화 내용은 메모로 기록 (통화 일시, 대화 내용)
• 내용증명 발송 후 배달증명 보관

임의 수리 시 주의사항

임차인이 임의로 수리하고 비용을 청구하는 것은 원칙적으로 위험합니다. 다만, 다음 요건을 갖추면 비용 청구가 인정될 수 있습니다.

1. 임대인에게 수리를 요청했으나 응하지 않은 기록이 있을 것
2. 수리가 긴급을 요하는 것 (누수로 인한 침수 등)
3. 수리 비용이 상당한 범위 내일 것
4. 수리 전·후 사진과 영수증을 보관할 것

관할 기관 활용

• 주민센터: 임대차 분쟁 상담
• 법률구조공단: 무료 법률상담 (저소득층)
• 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회: 분쟁 조정 신청
• 관할 지방법원: 소송 제기

임대차계약서 특약으로 예방하기

계약 체결 시 다음 특약사항을 넣어 두면 수리 분쟁을 예방할 수 있습니다.

• “임대인은 주요 설비(보일러, 배관, 지붕 등)의 고장 시 14일 이내에 수리한다”
• “임대인이 수리 기한을 넘기면 임차인은 수리 비용을 차임에서 공제할 수 있다”
• “임대인이 정당한 수리 요구를 30일 이상 이행하지 않으면 임차인은 계약을 해지할 수 있다”

이 글은 일반적인 법률 정보를 제공하며, 구체적 사안에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.