임대인 수리 의무 안 해주면 어떡해요 — 민법 제623조 수선의무와 임차인 대응

집주인이 수리를 안 해줄 때, 임차인은 어떻게 해야 할까요?

월세나 전세에 살다 보면 수리가 필요한 상황이 생기기 마련입니다. 누수가 나거나 보일러가 고장 나거나 벽에 균열이 생기면 당장 집주인에게 연락하게 되죠. 그런데 집주인이 “알았다”고만 하고 수리를 미루거나, 아예 연락을 무시한다면 임차인으로서는 난감합니다.

민법은 이런 상황에서 임차인을 보호하는 장치를 마련해 두었습니다. 이 글에서는 임대인의 수선의무(민법 제623조)를 비롯해 임차인이 취할 수 있는 단계별 대응법을 정리합니다.

임대인 수선의무란?

민법 제623조에 따르면, 임대인은 임대물(집)의 보존에 필요한 수선을 할 의무가 있습니다. 이는 임대차 계약이 존속하는 동안 계속해서 부담해야 할 의무로, 집이 사람이 살거나 영업하기에 적합한 상태를 유지해야 한다는 취지입니다.

수선의무의 핵심 내용

구분	내용
법적 근거	민법 제623조
의무 주체	임대인(집주인)
의무 범위	임대물의 보존에 필요한 수선
의무 기간	임대차 계약 존속 중 계속적 부담

즉, 계약서에 “수리는 임차인이 알아서 한다”고 적혀 있더라도 법정 수선의무까지 면제되는 것은 아니며, 약관의 내용이 법률에 위반되면 무효가 될 수 있습니다.

수선의무 범위 — 어디까지 임대인이 해야 할까요?

임대인의 수선의무가 어디까지인지 헷갈리시는 분이 많습니다. 크게 임대인 부담과 임차인 부담으로 나누어 보겠습니다.

임대인이 수리해야 하는 경우

• 누수·방수 문제: 지붕 누수, 벽면 수분 침투, 배수 불량
• 구조적 결함: 벽 균열, 바닥 처짐, 기둥 손상
• 설비 고장: 보일러·온수기 고장, 수도배관 파열, 전기 배선 문제
• 외부 요인: 태풍·지진 등 천재지변으로 인한 파손
• 자연 마모: 오래된 창호(샷시) 교체, 외벽 도색 등

임차인이 부담하는 경우

• 임차인 고의·과실: 실수로 벽에 구멍을 냄, 가구 이동 중 바닥 긁힘
• 소모품 교체: 전구, 에어컨 필터, 수도꼭지 패킹 등
• 임차인이 가져온 설비: 개인 에어컨·가전의 수리

구분	임대인 수선의무	임차인 부담
누수	O	X
보일러 고장	O	X
벽 균열	O	X
전구 교체	X	O
임차인 과실 파손	X	O
가전 필터 교체	X	O

임대인이 수리 안 할 때 대응 순서

집주인이 수리 요구를 무시하거나 계속 미룬다면, 다음 순서대로 대응하는 것이 좋습니다.

1단계: 구두 요구

먼저 전화나 메시지로 수리를 요구합니다. 이때 날짜와 내용을 기록해 두세요.

2단계: 내용증명 발송

구두 요구에도 응하지 않으면 내용증명 우편을 발송합니다. 내용증명은 우체국이 “누가, 언제, 어떤 내용을 보냈는지”를 공적으로 증명하는 제도입니다.

내용증명에 포함할 내용:

• 파손 부위의 상태와 발생 시기
• 수리 요구 내용 및 기한(보통 2주)
• 기한 내 수리하지 않으면 법적 조치하겠다는 고지
• 파손 상태 사진 첨부

내용증명은 법적 필수 절차는 아니지만, 이후 소송이나 분쟁에서 수리를 요구했다는 강력한 증거가 됩니다.

3단계: 수리 업체 견적 확보

내용증명과 함께 수리 업체의 견적서를 확보해 두면, 직접 수리 후 비용 청구나 계약 해지 시 구체적인 금액 근거로 활용할 수 있습니다.

임차인이 직접 수리 후 비용 청구하기

민법 제626조 제1항에 따르면, 임대인이 수리를 해주지 않아 임차인이 직접 필요한 수리를 한 경우 그 비용을 임대인에게 청구하거나 임대료에서 공제할 수 있습니다.

직접 수리 시 주의사항

1. 사전 요구 증거 필수: 내용증명 등으로 먼저 수리를 요구했다는 기록이 있어야 합니다
2. 필요 최소한의 수리: 과도한 인테리어 변경이 아니라 보존에 필요한 수리여야 합니다
3. 영수증·견적서 보관: 모든 비용 증빙을 철저히 보관하세요
4. 임대인에게 비용 청구: 수리 완료 후 내용증명으로 비용을 청구합니다

비용 청구 흐름

파손 발견 → 임대인에게 수리 요구 → 응하지 않음
→ 내용증명 발송 → 직접 수리 → 영수증 보관
→ 임대인에게 비용 청구 → 임대료에서 공제 또는 반환 청구

임대인이 비용을 주지 않으면, 최종적으로는 소액재판이나 지급명령 절차를 통해 비용을 받아낼 수 있습니다.

계약 해지 가능 여부

수리가 시급한데 집주인이 계속 방치한다면 계약 해지도 검토할 수 있습니다.

민법 제626조 제2항에 따른 계약 해지

임대인이 수선의무를 이행하지 않으면 임차인은 다음 절차로 계약을 해지할 수 있습니다:

1. 상당한 기간을 정해 수리 최고(催告): “OO일까지 수리해 주세요”라고 내용증명으로 명시
2. 기간 경과 후 계약 해지 의사 표시: 정한 기간이 지나면 계약 해지를 통지
3. 보증금 반환 요구: 해지와 함께 보증금 반환을 청구

계약 해지 시 유리한 점

• 임대료 감액 청구 불필요: 수리 안 된 상태로 거주하며 감액을 요구하는 것보다 확실
• 보증금 전액 반환 청구: 임차인 귀책사유가 아니므로 보증금을 온전히 돌려받을 수 있음
• 이사 비용 청구 가능: 임대인 귀책으로 인한 해지이므로 이사 비용을 청구할 수 있는 여지가 있음

해지 전 체크리스트

• 내용증명으로 수리를 요구했는가?
• 상당한 기간(보통 2주~1개월)을 정했는가?
• 그 기간 동안 수리가 이루어지지 않았는가?
• 새 거처를 확보했는가?
• 이사 후 전입신고를 할 새 주소가 있는가?

요약: 임대인 수리 안 해줄 때 임차인 행동 가이드

단계	행동	법적 근거
1	전화·메시지로 수리 요구	민법 제623조
2	내용증명 발송	증거 확보
3	수리 업체 견적 확보	비용 산정
4a	직접 수리 후 비용 청구	민법 제626조 제1항
4b	상당 기간 최고 후 계약 해지	민법 제626조 제2항
5	소액재판·지급명령 (최후 수단)	민사소송법

결론

임대인은 민법 제623조에 따라 임대물의 보존에 필요한 수선 의무를 집니다. 집주인이 수리를 방치한다면 임차인은 내용증명으로 확실하게 요구한 뒤, 민법 제626조에 따라 직접 수리 후 비용을 청구하거나 계약을 해지할 수 있습니다.

가장 중요한 것은 모든 과정을 기록으로 남기는 것입니다. 사진, 영상, 내용증명, 견적서, 영수증 — 이 모든 자료가 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 임차인을 지켜주는 방패가 됩니다. 혼자 해결이 어렵다면 대한법률구조공단(국번없이 132)의 무료 상담을 활용해 보세요.