임대인 수리 의무 안 해주면 어떡해요 — 민법 제623조 임대인 수선의무와 임차인 대응

집이 고장 났는데 집주인이 안 고쳐요

월세나 전세로 사는 집에 누수가 생기거나, 보일러가 고장 나거나, 배관이 터졌는데 집주인이 수리를 안 해준다면 어떻게 해야 할까요?

민법 제623조는 임대인에게 수선 의무를 부과하고 있습니다. 임대인이 이 의무를 다하지 않으면 임차인은 법적 수단을 쓸 수 있습니다.

임대인의 수선 의무

민법 제623조

임대인은 임대물이 임차인에게 사용·수익할 수 있는 상태로 유지해야 합니다. 이를 수선 의무 또는 보존 의무라고 합니다.

임대인 책임 수리 항목

구분	예시
구조적 하자	누수, 벽 균열, 지반 침하
기본 설비	보일러, 수도, 전기, 가스
자연 마모	지붕 노후, 배관 부식
외부 요인	태풍·집중호우로 인한 파손

임차인 책임 수리 항목

구분	예시
고의·과실 파손	실수로 창문 깨기, 벽에 못질
소모품 교체	전구, 에어컨 필터
경미한 유지	실내 청소, 조경 관리

임대인이 수리 안 할 때 대응법

1단계: 서면 요구

가장 먼저 임대인에게 서면으로 수리를 요구합니다.

• 내용증명 또는 등기우편 권장
• 수리가 필요한 부위를 사진으로 첨부
• 수리 기한을 명시 (보통 14일)
• 응하지 않으면 법적 조치하겠다는 의사 표시

2단계: 임차인 직접 수리

임대인이 기한 내 수리하지 않으면 임차인이 직접 수리할 수 있습니다.

직접 수리 시 주의사항

• 수리 전 반드시 사진 촬영 (수리 전 상태)
• 수리 업체의 견적서·영수증 보관
• 수리 내역 상세 기록
• 수리 완료 후 임대인에게 비용 청구

청구 가능한 비용

수리 비용은 민법 제617조의 필요비에 해당하여 전액 상환이 원칙입니다.

3단계: 보증금에서 공제 (합의 시)

임대인과 합의하면 수리비를 보증금에서 공제할 수 있습니다. 단, 임의로 공제하면 분쟁이 되므로 서면 합의가 필요합니다.

4단계: 계약 해지

수리가 시급한데 임대인이 계속 응하지 않으면 계약 해지를 검토할 수 있습니다.

해지 인정 요건

• 임대물의 사용·수익이 현저히 곤란한 상태
• 임대인에게 상당한 기간을 정해 수리를 최고했음
• 그 기간 내에 수리가 이행되지 않음

임차인이 취할 수 있는 법적 조치

수리비 청구 소송

임차인이 지출한 수리비를 임대인에게 청구합니다. 증빙 자료가 충분하면 승소 가능성이 높습니다.

계약 해지 및 보증금 반환

거주가 어려운 정도의 하자가 있으면 계약 해지와 함께 보증금 반환을 청구합니다.

감액 청구

수리가 안 된 상태로 거주를 계속하는 경우, 월세 감액을 청구할 수 있습니다. 하자의 정도에 따라 감액 비율이 결정됩니다.

주택임대차보호법과의 관계

주택임대차보호법은 임차인의 거주 안정을 보장합니다.

• 임대인의 수리 불이행은 정당한 임대차 종료 사유에 해당하지 않음
• 즉, 임대인이 수리 안 한다고 임의로 이사해도 보증금 반환 소송은 별도
• 다른 세입자가 입주할 때까지 대항력 유지

실제 판례 참고

법원은 다음과 같은 경우 임대인의 수선 의무 위반을 인정합니다.

• 누수 방치: 지속적인 누수를 임대인이 수리하지 않은 경우
• 보일러 고장: 겨울철 보일러 고장을 방치한 경우
• 배관 문제: 수압 저하나 배수 불량을 수리하지 않은 경우
• 곰팡이 발생: 환기 불량으로 인한 곰팡이를 방치한 경우

결론 — 서면 요구가 핵심입니다

임대인이 수리를 안 해주면 먼저 서면으로 수리를 요구하세요. 내용증명이 가장 확실합니다. 요구에도 응하지 않으면 직접 수리 후 비용을 청구할 수 있습니다.

수리비 청구 시 반드시 사진, 견적서, 영수증을 확보하세요. 심각한 하자로 거주가 어려우면 계약 해지도 검토할 수 있으니, 증거를 잘 정리해 두는 것이 중요합니다.