집주인이 재계약 안 해준다고요? — 거절당한 임차인 대응법

언제 이 글이 필요할까요?

전월세 계약 만료가 다가오는데 집주인이 재계약을 거절하거나, 거절 사유가 말이 안 되는 것 같은 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다. 임차인이 취할 수 있는 단계적 대응 방법을 정리합니다.

핵심 요약

임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구권을 행사할 수 있고(주택임대차보호법 제6조), 임대인은 법정 사유 없이 거절하지 못합니다. 거절하더라도 최소 6개월 이사 유예기간이 보장되며, 거절이 부당하면 갱신청구 소송으로 맞설 수 있습니다. 이사 전 임차권등기명령(제3조의3)을 걸어두면 보증금도 안전하게 지킬 수 있습니다.

갱신 거절이 통보됐을 때 — 가장 먼저 할 일

거절 통지 확인하기

임대인이 갱신을 거절하려면 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 통지해야 합니다(제6조의2). 구두로만 “나가라”고 한 경우 거절 효력이 발생하지 않을 수 있습니다.

확인 체크리스트

• 서면 통지를 받았는가?
• 통지 시기가 6개월~1개월 전인가?
• 거절 사유가 구체적으로 명시되어 있는가?
• 임대인이 주장하는 사유가 사실인지 확인

임대인이 연락을 피하거나 구두로만 거절 의사를 밝히는 경우, 임차인이 먼저 내용증명으로 갱신요구권을 행사하면 임대인이 1개월 내 회답하지 않을 때 갱신 승낙으로 간주됩니다.

임대인이 갱신 거절할 수 있는 사유 — 법정 요건

정당한 거절 사유(제6조의2)

사유	구체적 내용
임대인 본인 거주	임대인·직계존속·직계비속이 실제 거주할 목적
매각 후 소유권 이전	제3자에게 매도하고 소유권이 이전된 경우
재건축·재개발	건물 철거나 재건축이 확정된 경우
임차인 의무 위반	차임 3기 이상 연체, 무단 전대 등

거절 사유가 아닌 것

다음은 법적으로 인정되지 않는 거절 사유입니다.

• 보증금을 크게 올리고 싶다는 이유
• 더 비싼 조건의 다른 임차인을 받고 싶다는 이유
• 임차인과의 개인적 갈등이나 감정
• 주변 시세가 올랐다는 이유만으로 기존 임차인 퇴거 요구

이사 유예기간 6개월 — 임차인의 든든한 방패

유예기간의 의미

임대인이 정당한 사유로 갱신을 거절하더라도 최소 6개월의 이사 유예기간이 부여됩니다. 이 기간 동안 임차인은 거주를 계속할 수 있으며 이사 준비를 할 시간이 보장됩니다.

항목	내용
유예기간	거절 통지 후 최소 6개월
임대료	기존 조건 그대로 납부
보증금	이사 시 반환 청구 가능
강제 퇴거	유예기간 중 불가

유예기간 동안 해야 할 일

1. 대체 주거지 물색: 6개월은 길어 보이지만 새 집 계약에는 충분하지 않을 수 있습니다. 서둘러 시작하는 것이 좋습니다.
2. 보증금 반환 준비: 이사 시점에 보증금을 돌려받지 못하는 사태를 대비해 임차권등기명령 신청을 검토합니다.
3. 거절 사유 검증: 임대인이 주장하는 사유가 실제로 실현되는지 지켜볼 필요가 있습니다.

거절이 부당할 때 — 갱신청구 소송

소송 제기 조건

임대인의 거절 사유가 허위이거나 정당하지 않은 경우, 임차인은 갱신청구 소송을 제기할 수 있습니다.

자주 발생하는 부당 거절 사례

임대인 주장	실제 상황	판단
”내가 들어갈 거야”	이사하지 않고 다시 전세 놓음	부당 거절
”재건축할 거야”	재건축 계획이 확정되지 않음	부당 거절
”팔았어”	소유권 이전이 되지 않음	부당 거절
”월세 안 내서”	연체 사실 없음	부당 거절

소송 절차

갱신 거절 통지 수령
        ↓
거절 사유 정당성 검토
        ↓
부당하다고 판단
        ↓
내용증명으로 갱신 재요구
        ↓
임대인 거부
        ↓
갱신청구 소송 제기 (관할 법원)
        ↓
승소 → 계약 갱신 확정

소송 기간 중에도 임차인은 거주할 수 있습니다. 또한 소송 비용은 승소 시 임대인이 부담하게 되는 경우가 많습니다.

이사 전 보증금 지키기 — 임차권등기명령

임차권등기명령이란?

임차권등기명령(제3조의3)은 임차인이 이사하더라도 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도입니다. 이사 전에 신청하면 보증금을 안전하게 보호할 수 있습니다.

신청 요건과 효과

항목	내용
신청인	임차인
관할 법원	부동산 소재지 지방법원
구비 서류	임대차계약서 사본, 주민등록등본 등
비용	인지대·송달료 수만 원 수준
효과	이사 후에도 대항력·우선변제권 유지

이용 흐름

갱신 거절 → 이사 결정
        ↓
이사 전 임차권등기명령 신청
        ↓
법원 심사 → 명령 발령
        ↓
건물 등기부에 임차권 기재
        ↓
안전하게 이사
        ↓
보증금 반환 청구 (대항력 유지)

임차권등기명령은 이사 전에 신청하는 것이 원칙입니다. 이미 이사한 후에도 신청은 가능하지만 그 사이에 제3자가 권리를 취득하면 보호받지 못할 수 있습니다.

차임 연체를 이유로 한 갱신 거절 — 주의할 점

임차인이 월세를 3기(3개월분) 이상 연체한 경우 임대인은 계약 해지를 통지할 수 있습니다(제6조의3). 이 경우 갱신요구권 자체가 인정되지 않을 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

연체 기간	효과
1~2개월	갱신요구권 행사 가능
3개월 이상	임대인 계약 해지 가능
해지 통지 후	갱신요구권 소멸 가능

월세를 한두 번 놓쳤더라도 즉시 납부하고 영수증을 챙겨두면 갱신요구권을 안전하게 행사할 수 있습니다.

실무 대응 체크리스트

거절 통지 수령 직후

• 서면 통지 여부와 시기 확인
• 거절 사유 구체적 파악
• 임대인 주장 사실 여부 조사
• 갱신요구권 행사 내용증명 발송 검토

이사 결정 후

• 임차권등기명령 신청 (이사 전)
• 대체 주거지 계약
• 보증금 반환 시점 합의
• 원상복구 범위 사전 협의

분쟁이 예상될 때

• 내용증명·계약서 등 증거 보관
• 임대인과의 서면 소통 유지
• 법률 전문가 상담
• 갱신청구 소송 또는 조정 신청 검토

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 임대차 분쟁 관련 개별 상황에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.