전월세 보증금 인상 한도 얼마인가요 — 주택임대차보호법상 보증금 인상 한도와 갱신

보증금 인상 한도란?

전월세 계약이 끝나갈 무렵, 집주인이 “다음 계약은 보증금을 올리겠다”고 통보하는 경우가 많습니다. 하지만 집주인이 마음대로 보증금을 올릴 수는 없습니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 계약 갱신 시 임대인이 요구할 수 있는 보증금 인상 한도를 명확하게 제한하고 있습니다.

이 제도가 있는 이유는 임차인이 갑작스러운 보증금 인상으로 인해 부당하게 퇴거당하는 것을 막기 위해서입니다. 알아두면 계약 갱신 협상에서 임차인이 훨씬 유리한 위치에 설 수 있습니다.

인상 한도 — 기존 보증금의 5%

주택임대차보호법 제7조의2에 따르면, 임대인은 계약 갱신 시 기존 보증금의 5%를 넘는 인상을 요구할 수 없습니다. 이는 2021년 9월 개정 시행된 이후 현재까지 적용되는 규정입니다.

계산 방법

기존 보증금	인상 한도(5%)	갱신 후 최대 보증금
5,000만 원	250만 원	5,250만 원
1억 원	500만 원	1억 500만 원
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원
5억 원	2,500만 원	5억 2,500만 원

핵심 포인트

• 5% 한도는 임대인이 일방적으로 넘을 수 없습니다. 임차인이 동의하면 5%를 넘을 수 있지만, 임차인이 거절하면 최대 5%까지만 인상 가능합니다.
• 한도는 기존 보증금 기준입니다. 월세에서 보증금으로 전환하거나 그 반대인 경우에도 동일한 원칙이 적용됩니다.
• 이 규정은 주거용 주택에만 해당합니다. 상가 임대차는 적용 대상이 아닙니다.

보증금 5% 인상 한도는 2021년 9월 9일 이후 체결·갱신되는 계약부터 적용됩니다. 그 이전 계약은 종전 규정(인상 한도 없음)이 적용될 수 있으니 계약 체결일을 확인하세요.

계약 갱신 청구권 — 임차인의 권리

보증금 인상 한도와 함께 알아야 할 것이 계약 갱신 청구권(주택임대차보호법 제6조)입니다. 임차인은 일정 기간 내에 계약 갱신을 청구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 거절할 수 없습니다.

갱신 청구 기간

구분	기간
임차인의 갱신 청구	계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
임대인의 갱신 거절 통지	계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
갱신 청구 효력 발생	청구 후 1개월 이내 임대인이 거절 통지하지 않으면 갱신된 것으로 봄

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

임대인이 갱신을 거절하려면 다음 정당한 사유가 있어야 합니다:

1. 임대인이 본인 또는 직계존속·비속이 실제 거주할 목적으로 주택을 사용하려는 경우
2. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 개조하거나 원상복구를 거부한 경우
3. 임차인이 2기(月) 이상 차임(월세)을 연체한 경우
4. 그 밖에 임차인이 임대인에게 중대한 의무 위반을 한 경우

이러한 사유 없이 임대인이 일방적으로 “나가라”고 할 수는 없습니다.

인상 초과 시 대응법

집주인이 5% 한도를 넘는 보증금 인상을 요구한다면, 임차인은 다음과 같이 대응할 수 있습니다.

1. 5% 한도 내에서만 갱신 요구하기

임차인은 “법적 인상 한도인 5%까지만 인상에 동의한다”는 의사를 명확히 밝히면 됩니다. 내용증명 우편으로 갱신 의사를 통지하면 증거로 활용할 수 있습니다.

2. 기존 조건으로 계속 거주하기

임차인이 갱신을 청구했는데 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 않으면 기존 조건으로 계약이 갱신된 것으로 봅니다. 보증금을 올리지 않은 상태에서 계속 거주할 수 있습니다.

3. 주택임대차분쟁조정위원회 신청

임대인과 임차인 사이에 갈등이 있으면 주택임대차분쟁조정위원회(관할 시·군·구에 설치)에 조정을 신청할 수 있습니다. 소송보다 빠르고 비용이 적게 듭니다.

4. 법률 전문가 상담

임대인이 퇴거를 강요하거나 부당한 조건을 내세우면 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 담당 법률 전문가의 상담을 받는 것이 좋습니다.

대응 단계	방법	특징
1단계	5% 한도 내 갱신 요구	가장 간단, 내용증명 권장
2단계	기존 조건으로 거주 지속	갱신 청구 후 거절 통지 없으면 자동 갱신
3단계	분쟁조정위원회 조정 신청	소송 대신 빠르고 저렴
4단계	법률 전문가 상담	복잡한 사안에 권장

월세 인상 한도

보증금 인상 한도와 달리, 월세 인상에 대한 명시적인 법정 한도는 없습니다. 다만 몇 가지 중요한 원칙이 있습니다.

월세 인상 관련 규칙

• 합의 원칙: 월세 인상 역시 임대인과 임차인의 합의가 필요합니다. 임대인이 일방적으로 올릴 수는 없습니다.
• 갱신 시 조건 변경: 계약 갱신 시 임대인이 월세 인상을 제안하면 임차인이 동의하지 않을 수 있습니다. 이 경우 기존 조건으로 갱신되거나, 합의가 안 되면 계약이 종료됩니다.
• 보증금 ↔ 월세 전환: 보증금을 월세로 전환하거나 그 반대인 경우에도 보증금의 5% 인상 한도는 동일하게 적용됩니다.

실무적 팁

• 주변 시세와 비교해 월세 인상 폭이 지나치게 크면 합의를 거절할 수 있습니다.
• 임대인이 월세를 크게 올리는 것은 사실상 퇴거를 압박하는 수단으로 사용될 수 있으니, 갱신 청구권을 행사해 기존 조건 유지를 주장하는 것이 좋습니다.
• 전월세전환율은 시장 상황과 정부 가이드라인을 참고하되, 최종적으로는 당사자 간 합의가 필요합니다.

결론: 임차인이 꼭 알아야 할 핵심

전월세 계약 갱신 시 임차인이 꼭 기억해야 할 내용을 정리하면 다음과 같습니다.

1. 보증금 인상은 최대 5% — 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 기존 보증금의 5%를 넘는 인상은 임차인이 거절할 수 있습니다.
2. 갱신 청구권 행사 — 계약 만료 6개월~2개월 전에 갱신을 청구하면, 임대인이 정당한 사유로 거절하지 않는 한 계약이 갱신됩니다(제6조).
3. 초과 인상에는 응하지 않아도 됩니다 — 5%를 넘는 요구는 법적 구속력이 없으며, 내용증명으로 갱신 의사를 밝히는 것이 안전합니다.
4. 월세 인상은 별도 합의 — 법정 한도는 없지만, 역시 임대인의 일방적 인상은 불가합니다.
5. 도움받을 곳 — 분쟁조정위원회, 대한법률구조공단(국번없이 132) 등을 활용할 수 있습니다.

계약 갱신 시기가 다가오면 미리 6개월 전부터 준비하는 것이 좋습니다. 집주인의 갱신 거절 통지나 인상 요구를 받았을 때 당황하지 않으려면, 권리를 미리 파악해 두는 것이 중요합니다.

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 복잡한 상황에서는 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 담당 법률 전문가의 상담을 권합니다.