상가 임대차 계약 갱신 거절당했어요 어떡해요

상가 계약 갱신 요구권이 뭐예요?

상가건물 임대차보호법 제10조제1항에 따르면, 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이것이 바로 상가 임차인의 계약갱신요구권입니다.

갱신 요구 기한

임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구해야 합니다.

구분	기한
갱신 요구 시작	계약 만료 6개월 전
갱신 요구 마감	계약 만료 1개월 전
갱신요구권 행사 한도	최초 계약 포함 총 10년

예를 들어 2024년 12월 31일 만료인 계약이라면, 2024년 7월 1일부터 2024년 11월 30일 사이에 갱신을 요구해야 합니다.

임대인이 갱신 거절할 수 있는 8가지 사유

법 제10조제1항 단서에 따라 다음 8가지에 해당하는 경우에만 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

번호	거절 사유	구체적 내용
1호	차임 연체	3기의 차임액에 해당하는 금액 이상 연체
2호	부정 임차	거짓이나 부정한 방법으로 임차
3호	보상 합의	임대인이 상당한 보상을 제공하여 합의
4호	무단 전대	임대인 동의 없이 전부 또는 일부 전대
5호	건물 파손	고의나 중대한 과실로 건물 파손
6호	건물 멸실	건물이 멸실되어 임대차 목적 불달
7호	철거·재건축	안전사고 우려, 법령에 의한 철거 등
8호	기타 중대 사유	임차인 의무 현저 위반 등

이 8가지 이외의 사유로 갱신을 거절하는 것은 무효입니다. 임대인이 “다른 임차인을 구했어요”, “개인적인 사정” 등의 이유로 거절하는 것은 법적 근거가 없습니다.

갱신 거절당했을 때 대응 방법

1단계: 거절 사유 확인

임대인에게 서면으로 거절 사유를 요구합니다. 거절 사유가 법정 8가지 중 어디에 해당하는지 확인합니다.

2단계: 갱신 거절 통지 여부 확인

임대인이 갱신 거절의 통지를 기한 내에 하지 않았다면 제10조제4항에 따라 묵시적 갱신이 이루어집니다.

• 전 임대차와 동일한 조건으로 1년간 임대차 존속
• 임차인은 언제든지 계약해지 통고 가능 (3개월 경과 후 효력)

3단계: 분쟁조정위원회 신청

거절 사유에 이의가 있으면 관할 시·군·구 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청합니다.

• 비용: 무료
• 처리 기간: 보통 1~2개월
• 효력: 조정 성립 시 재판상 화해와 동일

4단계: 민사소송

조정으로 해결되지 않으면 민사소송을 제기할 수 있습니다.

계약갱신 시 보증금·차임 어떻게 되나요?

제10조제3항에 따라 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 성립합니다. 다만 차임과 보증금은 제11조 범위에서 증감할 수 있습니다.

증감 한도

• 증액은 **기존 금액의 5%**를 초과할 수 없음
• 직전 증액으로부터 1년이 경과해야 재증액 청구 가능
• 감액도 청구 가능 (경제사정 변동 등)

묵시적 갱신 알아두기

임대인이 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않은 채 계약이 만료되면 묵시적 갱신이 됩니다.

항목	내용
조건	전 임대차와 동일
기간	1년
임차인 권리	언제든 해지 통고 가능 (3개월 후 효력)
임대인 권리	갱신 거절 사유가 있으면 별도 통지 필요

묵시적 갱신 후에도 임차인은 계속 영업할 수 있으며, 임대인이 보증금을 반환할 때까지 임대차 관계는 존속합니다(제9조제2항).

정리: 상가 계약 갱신 거절 핵심 포인트

• 임차인은 계약 만료 6개월~1개월 전에 갱신 요구 (제10조)
• 임대인은 법정 8가지 사유 외에는 거절 불가
• 갱신요구권은 최초 계약 포함 총 10년까지 행사
• 갱신 거절 통지가 없으면 묵시적 갱신 (동일 조건, 1년)
• 분쟁 시 상가건물임대차분쟁조정위원회 활용
• 갱신 시 보증금·차임 증액은 5% 한도

상가 임대차에서 계약갱신요구권은 임차인의 중요한 권리입니다. 임대인이 부당하게 갱신을 거절한다면 법적 근거가 없는 것이므로, 서면으로 갱신을 요구한 증거를 남기고 분쟁조정위원회나 법적 수단을 통해 대응하세요.