상가임대차 보증금 올려달라고 해요 어떡해요

언제 이 글이 필요할까요?

상가 임대인에게 보증금을 올려달라는 통보를 받았거나, 계약 갱신 시 부당한 보증금 인상을 요구받았거나, 월세와 보증금 사이의 비율 조정을 고민 중이라면 이 글이 도움이 됩니다.

보증금 증액의 법적 제한

상가건물임대차보호법 제10조

임대인이 보증금을 올리려면 법정 한도를 지켜야 합니다.

조건	내용
증액 한도	직전 보증금의 100분의 5 이하
경과 기간	전차 보증금 증액 후 12개월 경과
청구 방식	서면으로 통지

증액 한도 계산 예시

기존 보증금	증액 한도(5%)	최대 보증금
5,000만 원	250만 원	5,250만 원
1억 원	500만 원	1억 500만 원
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원

12개월 경과 요건

보증금 증액 청구
        ↓
직전 증액일로부터 12개월 경과 여부 확인
        ↓
┌── 12개월 미경과 → 증액 청구 불가 (거부 가능)
└── 12개월 경과 → 증액 청구 가능 (단, 5% 한도 내)

차임증감청구권

민법 제628조

차임증감청구권은 임대차 목적물의 가치 변동이나 경제 상황 변화에 따라 차임(월세)을 늘리거나 줄이도록 청구할 수 있는 권리입니다.

항목	내용
권리자	임대인, 임차인 모두
대상	차임(월세) 및 보증금
근거	민법 제628조
제한	상가보호법 적용 시 5% 한도

보증금과 차임 간 전환

구분	내용
보증금 → 월세 전환	임대인이 청구 가능
월세 → 보증금 전환	임차인이 청구 가능
비율 기준	관행 및 당사자 합의
법적 한도	전환 후에도 5% 증액 한도 적용

임차인 대응 방법

1단계: 증액 요구의 적법성 확인

• 직전 증액일로부터 12개월 경과 여부
• 증액 폭이 5% 이하인지 확인
• 서면 통지 여부 확인
• 계약서 상 증액 조건 확인

2단계: 거부 또는 협상

상황	대응
법정 한도 초과	증액 거부 (법적 근거 있음)
12개월 미경과	증액 거부 (법적 근거 있음)
서면 통지 없음	서면 통지 요구
적법한 증액	협상 또는 수용

3단계: 갱신청구권 행사

계약 만료 6개월~1개월 전에 기존 조건으로 갱신을 요구할 수 있습니다.

항목	내용
시기	계약 종료 6개월~1개월 전
방식	서면 통지
효과	기존 조건으로 5년 갱신
보증금 인상	갱신 시에도 5% 한도 적용

4단계: 분쟁 해결

임대인 보증금 증액 통지
        ↓
적법성 검토 (한도·기간·방식)
        ↓
┌── 부당한 증액 → 서면 거부 통지
│       ↓
│   ┌── 임대인 수용 → 종료
│   └── 임대인 불수용 → 조정·중재 신청
│           ↓
│       ┌── 합의 → 종료
│       └── 불합의 → 소송
└── 적법한 증액 → 협상 또는 수용

임대차갱신청구와 보증금

갱신 시 보증금 인상 구조

항목	내용
갱신청구권	임차인이 기존 조건으로 갱신 요구 가능
임대인의 증액	갱신 요구에 대해 5% 이내 증액 가능
임차인의 거부	증액을 수용하지 않을 경우 계약 종료 가능
갱신 거절	임대인이 정당 사유로 갱신 거절 가능

갱신 시 보증금 인상 계산

갱신 요구 시 보증금 = 기존 보증금 + (기존 보증금 × 증액률)
                                        ↑
                                최대 5% (100분의 5)

실무 팁

보증금 증액 대응 체크리스트

• 증액 통지 서면 확인
• 직전 증액일 확인 → 12개월 경과 여부
• 증액 폭 5% 초과 여부 계산
• 계약서 관련 조항 재확인
• 내용증명 준비 (거부 의사 통지용)
• 갱신청구권 행사 시기 확인

내용증명 작성 요령

항목	내용
수신인	임대인
내용	증액 거부 사유 및 법적 근거
근거	상가건물임대차보호법 제10조
기한	14일 내 회신 요구
경고	소송 또는 조정 신청 예고

임차인이 알아야 할 핵심 권리

권리	내용
증액 거부권	법정 한도 초과 시 거부 가능
갱신청구권	기존 조건으로 갱신 요구 가능
차임증감청구권	월세 감액도 청구 가능
임차권등기명령	이사 후에도 권리 유지 가능

자주 묻는 질문

임대인이 보증금을 10% 올리라고 하면 어떻게 하나요?

법정 한도 5%를 초과하므로 거부할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 초과분은 무효이며 임차인은 5% 이하까지만 응할 의무가 있습니다. 서면으로 초과분에 대한 거부 의사를 통지하세요.

보증금 증액을 거부했는데 계약 해지하겠다고 합니다

임차인이 적법하게 증액을 거부한 것을 이유로 계약 해지는 부당합니다. 임대인이 정당한 사유 없이 해지를 강요하면 임차인은 갱신청구 소송을 제기할 수 있으며 법원은 임대인의 해지를 무효로 판단할 가능성이 높습니다.

상가건물임대차보호법이 적용되지 않는 상가도 있나요?

사업자등록을 하지 않은 상가는 보호법 적용 대상이 아닐 수 있습니다. 또한 대통령령으로 정한 일부 업종이나 면적 기준을 초과하는 경우 제외될 수 있으므로 해당 여부를 먼저 확인해야 합니다.

이 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문을 대체하지 않습니다. 상가 임대차 관련 개별 상황에 대해서는 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.