전세 계약 갱신 안 하면 어떻게 되나요

전세 계약 갱신, 꼭 새로 계약서를 써야 할까요?

전세 계약이 끝나갈 때 가장 많이 받는 질문 중 하나가 “갱신 계약을 안 하면 어떻게 되나요?”입니다. 결론부터 말씀드리면, 새로운 계약서를 작성하지 않아도 집주인이 갱신 거절 통지를 하지 않으면 법적으로 계약이 자동 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

반대로 계약을 끝내고 이사하려면 양측 모두 법에서 정한 기한 내에 통지를 해야 합니다. 이 글에서는 계약 갱신을 하지 않았을 때의 법적 효과와 올바른 계약 종료 방법을 정리합니다.

묵시적 갱신이란 무엇인가요?

주택임대차보호법 제10조의2에 따르면, 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 의사를 통지하지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차 계약을 체결한 것으로 간주합니다.

이 경우 임차인은 별도의 행위를 하지 않아도 최대 2년간 동일한 조건으로 거주할 권리가 보장됩니다. 보증금, 월세(반월세·전월세 포함) 등 모든 조건이 이전 계약과 같게 적용됩니다.

임대인이 갱신 거절하려면 어떻게 해야 하나요?

집주인이 계약 갱신을 거절하려면 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 기한 내 서면 통지

갱신 거절 통지는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 서면으로 해야 합니다. 이 기간을 놓치거나 구두로만 통지했다면 갱신 거절 효력이 없습니다.

2. 정당한 사유 필요

집주인이 임차인에게 갱신 거절 사유를 서면으로 밝혀야 합니다. 대표적인 정당 사유는 다음과 같습니다.

• 임차인이 임대료를 3회 이상 연체한 경우
• 임대인이 본인 또는 직계존속·비속이 실제 거주할 목적인 경우
• 임대주택이 노후되어 철거·재건축이 예정된 경우

“더 비싸게 줄 사람이 있다”는 이유로는 갱신을 거절할 수 없습니다.

임차인이 이사하려면 어떻게 해야 하나요?

임차인이 계약 만료 후 이사하려면 계약 종료 최소 2개월 전까지 집주인에게 해지 통지를 해야 합니다. 민법 제635조와 주택임대차보호법에 근거한 규정입니다.

2개월 전 통지 없이 임의로 이사하면 남은 임대차 기간에 대한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 통지는 내용증명우편, 등기우편, 이메일 등 기록이 남는 방법으로 하는 것이 안전합니다.

양쪽 다 아무 말 안 하면 어떻게 되나요?

임대인과 임차인 모두 아무런 통지를 하지 않은 채 계약 만료일이 지나면 묵시적 갱신이 성립합니다. 이 경우 다음과 같은 효과가 발생합니다.

항목	내용
계약 기간	이전 계약과 동일하게 2년
보증금	동일하게 유지
임대료	동일하게 유지
대항력	전입신고·확정일자 그대로 유지

다만 임차인은 묵시적 갱신 기간 중에도 언제든지 2개월 전 통지로 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인은 2년 뒤에 다시 갱신 거절 통지 기회를 갖게 됩니다.

묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 다른가요?

두 제도는 서로 다른 권리입니다.

계약갱신청구권(제6조의2)은 임차인이 적극적으로 집주인에게 “계약을 갱신해 달라”고 청구하는 권리입니다. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면으로 행사할 수 있습니다.

묵시적 갱신(제10조의2)은 어느 쪽도 아무런 의사 표시를 하지 않아서 법이 자동으로 계약을 연장해 주는 제도입니다. 임차인이 별도로 청구할 필요가 없습니다.

실무에서는 두 제도가 중복 적용될 수 있습니다. 임차인이 갱신을 청구했는데 집주인이 기한 내에 정당한 사유로 거절하지 않으면 갱신청구권에 의해 계약이 연장되고, 아무도 아무 말도 하지 않으면 묵시적 갱신으로 연장됩니다.

보증금 인상은 어떻게 되나요?

묵시적 갱신 시 보증금은 이전 계약과 동일하게 유지됩니다. 집주인이 보증금을 올리고 싶다면 새로운 갱신 계약을 체결하면서 협의해야 합니다.

갱신 계약을 체결하는 경우에도 보증금 인상은 기존 보증금의 5% 이내로 제한됩니다. 예를 들어 기존 보증금이 3억 원이라면 최대 1,500만 원까지만 인상을 요구할 수 있습니다. 5%를 초과하는 인상 요구에 대해서는 임차인이 동의하지 않아도 됩니다.

실무에서 주의할 점

• 통지는 서면으로: 갱신 거절이든 해지 통지든 반드시 기록이 남는 방법으로 하세요. 구두 합의만으로는 나중에 분쟁이 발생할 수 있습니다.
• 만료일 미리 확인: 계약서의 정확한 만료일을 확인하고, 갱신 여부를 최소 6개월 전부터 검토하세요.
• 대항력 유지: 묵시적 갱신 중에도 전입신고와 확정일자의 효력은 유지됩니다. 보증금 변동 시에는 확정일자를 다시 받는 것이 안전합니다.
• 계약서 보관: 기존 계약서와 통지 내역, 내용증명 등을 잘 보관하세요. 분쟁 발생 시 핵심 증거가 됩니다.
• 임대차분쟁조정위원회 활용: 갱신 관련 분쟁은 소송 전에 임대차분쟁조정위원회의 조정 절차를 이용할 수 있습니다.

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 분쟁이 예상되는 경우 부동산 전문가의 상담을 권합니다.