주택 임대차 계약 갱신 거절당했어요 어떡해요

주택 임대차 계약 갱신 거절당했어요 어떡해요?

집주인이 계약 갱신을 거절하더라도 법적 요건을 갖춰야 합니다. 주택임대차보호법에 따른 임차인의 권리를 정리합니다.

계약갱신청구권이란?

임차인은 계약 만료 전에 집주인에게 계약 갱신을 청구할 수 있습니다().

요건	내용
청구 기간	만료 6개월 전 ~ 1개월 전
청구 방식	서면 (내용증명 권장)
효과	정당 사유 없으면 갱신 의무

집주인의 갱신 거절 요건

집주인이 갱신을 거절하려면 모든 요건을 충족해야 합니다().

1. 서면 통보

• 서면으로 거절 의사를 통보해야 함
• 구두 통보만으로는 효력 없음
• 내용증명우편 권장

2. 6개월 전 통보

• 계약 만료 6개월 전까지 통보
• 기한을 넘기면 거절 효력 없음
• 임차인이 먼저 갱신 청구한 경우에도 동일

3. 정당한 사유

정당한 사유	설명
임차인의 의무 위반	연체 3회 이상 등
임대주택 노후·철거	재개발, 재건축
본인 거주 목적	집주인이 직접 거주
기타 정당사유	법원이 인정하는 사유

주의: “다른 세입자가 더 비싸게 들어온다”는 사유는 정당하지 않습니다.

임차인 대응 방법

상황별 대응

상황	대응
구두로만 거절	서면 통보가 없으므로 갱신 청구 가능
6개월 전 서면 통보	정당한 사유 확인 후 대응
정당 사유 없는 거절	갱신 청구권 행사
거짓 사유로 거절	손해배상 청구 가능

갱신 청구 방법

1. 내용증명우편으로 갱신 청구
2. 청구일로부터 6개월간 계약 연장 효력
3. 집주인이 응하지 않으면 임대차 조정 또는 소송

보증금 인상 제한

갱신 시 보증금 인상에는 제한이 있습니다().

인상 한도

구분	한도
기본 한도	기존 보증금의 5% 이내
조정권자 고시 시	고시 인상률 적용

인상 예시

기존 보증금	인상 한도 (5%)	최대 보증금
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원
5억 원	2,500만 원	5억 2,500만 원

5%를 초과하는 인상은 임차인이 동의하지 않아도 됩니다.

거짓 거절 사유의 경우

집주인이 “직접 거주하겠다”며 거절한 후 실제로 거주하지 않으면:

대응 방법

1. 실거주 여부 확인 — 전입신조조회, 방문 확인
2. 거짓 확인 시 손해배상 청구
3. 이사 비용, 새 보증금 이자 등 실제 손해 청구

손해배상 범위

항목	내용
이사 비용	포장이사·운송비
보증금 차액	새 집 보증금 인상분
위자료	정신적 고통

계약 만료 전 준비사항

시점	행동
만료 6개월 전	갱신 의사 확인 (집주인에게 서면)
만료 6~1개월 전	갱신 청구권 행사 가능
만료 1개월 전	갱신 청구 기한 종료
만료일	계약 종료 또는 갱신

주의할 점

• 집주인의 서면 통보가 없으면 갱신 거절이 효력이 없습니다
• 갱신 청구는 서면으로 확실하게 남기세요
• 보증금 인상은 5% 이내가 원칙입니다
• 부당한 거절은 임대차분쟁조정위원회에 조정 신청 가능
• 이사 후에도 대항력 유지를 위해 임차권등기명령을 고려하세요

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 분쟁 시 부동산 전문가의 상담을 권합니다.