전세 계약갱신청구권 행사하면 어떻게 되나요

전세 계약갱신청구권이란?

전세로 주택을 빌려 사는 임차인은 계약 기간이 끝나더라도 스스로 계약을 갱신할 권리가 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의3에 규정된 이 권리를 계약갱신청구권이라고 합니다. 집주인이 “나가라”고 해도 임차인이 일정 요건을 갖춰 갱신을 청구하면, 집주인은 정당한 사유가 없는 한 거절할 수 없습니다.

이 제도는 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 도입되었으며, 전세뿐 아니라 월세 임차인에게도 동일하게 적용됩니다. 계약갱신청구권을 행사하면 기존 계약 조건과 동일한 조건으로 2년간 계약이 갱신됩니다.

계약갱신청구권 행사 요건과 절차

행사 요건 정리

계약갱신청구권을 행사하려면 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

요건	내용
행사 기한	계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지
통지 방법	서면으로 집주인(임대인)에게 통지
행사 횟수	2회까지 가능
갱신 기간	청구 시마다 2년씩 갱신

행사 절차

실제로 갱신청구권을 행사할 때 따라야 할 절차입니다.

순서	절차	비고
1	계약 만료일 확인	계약서에서 정확한 만료일 확인
2	서면 통지 발송	내용증명 또는 등기우편 권장
3	통지 내용 보관	발송 증뢰, 수령 확인증 보관
4	집주인 응답 대기	거절 통지 여부 확인

갱신청구권은 임차인이 일방적으로 행사할 수 있습니다. 집주인의 동의가 필요하지 않으며, 정당한 거절 사유가 없으면 갱신이 확정됩니다.

행사 횟수와 최장 거주 기간

단계	기간	누적 거주
최초 계약	2년	2년
1차 갱신청구권 행사	+2년	4년
2차 갱신청구권 행사	+2년	6년

2회의 갱신청구권을 모두 행사하면 최장 6년까지 동일한 조건으로 거주할 수 있습니다. 3회 이상은 불가능합니다.

집주인의 갱신 거절 사유

집주인도 정당한 사유가 있으면 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 규정된 거절 사유는 다음과 같습니다.

정당한 갱신 거절 사유

사유	구체적 내용
임차인 차임 연체	차임(월세)을 3기(3개월) 이상 연체한 경우
임차인 의무 위반	임대차 목적을 위반하여 사용하거나 고의·중과실로 주택을 훼손
임대인 본인 거주	집주인이 직접 2년 이상 거주할 정당한 필요가 있는 경우
건물 철거·재건축	건물의 철거나 재건축이 예정된 경우
임대인 처분	집주인이 2년 이상 직접 거주할 목적으로 매도하는 경우

부당한 거절 사유

반면 다음과 같은 이유로는 갱신을 거절할 수 없습니다.

부당한 사유	설명
보증금 인상 목적	보증금을 올리기 위해 거절하는 것은 부당
개인적 감정	임차인과의 개인적 불화로 거절
무단 거절	이유 없이 일방적으로 거절
다른 임차인 우선	다른 사람에게 더 비싸게 재임대하려는 목적

집주인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절하면 임차인은 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기할 수 있습니다.

차임 증액 청구 한도

계약 갱신 시 집주인이 보증금이나 월세를 올리려는 경우가 많습니다. 하지만 차임(임대료) 증액에도 법적 한도가 있습니다.

증액 청구 한도

주택임대차보호법 제7조의2에 따른 차임 증액 규칙입니다.

항목	한도
증액 비율	기존 차임의 5% 이내
청구 간격	1년 이상 경과해야 재청구 가능
적용 시기	증액 청구 후 6개월이 경과한 때부터 효력 발생

보증금 증액 예시

구분	기존 보증금	증액 한도(5%)	최대 보증금
전세 A	3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원
전세 B	5억 원	2,500만 원	5억 2,500만 원
반전세 C	보증금 2억 + 월세 50만 원	보증금 1,000만 원 또는 월세 2만 5천 원	보증금 2억 1,000만 원 또는 월세 52만 5천 원

실무 팁: 집주인이 5%를 초과하여 보증금 인상을 요구하면, 임차인은 법적 한도 초과 부분에 대하여 거절할 수 있습니다. 내용증명으로 한도 초과 사실을 통지하고 동의하지 않겠다는 의사를 명확히 전달하세요.

묵시적 갱신이란?

계약갱신청구권을 별도로 행사하지 않았더라도, 일정 조건이 충족되면 법적으로 계약이 갱신된 것으로 간주됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.

묵시적 갱신 발생 요건

주택임대차보호법 제6조에 따른 묵시적 갱신 요건입니다.

요건	내용
임차인의 계속 거주	계약 만료 후에도 임차인이 계속 거주
집주인의 무통지	집주인이 계약 종료 2개월 전까지 갱신 거절 또는 해지 통지를 하지 않음
효과	기존 조건으로 2년간 계약 갱신

계약갱신청구권 vs 묵시적 갱신 비교

구분	계약갱신청구권	묵시적 갱신
법적 근거	제6조의3	제6조
행사 주체	임차인이 적극적으로 청구	임차인의 거주 + 집주인의 무통지로 자동 발생
통지 필요	서면 통지 필수	통지 불필요
기한	만료 6개월~1개월 전	만료 후에도 인정
갱신 기간	2년	2년
행사 횟수	2회	횟수 제한 없음(조건 충족 시 자동)

실무 팁: 묵시적 갱신은 편리하지만, 집주인이 “2개월 전에 거절 통지를 했다”고 주장하면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 안전하게 권리를 보장받으려면 서면으로 계약갱신청구권을 행사하는 것이 확실합니다.

갱신 분쟁 대응 절차

집주인과 갱신 문제로 갈등이 생겼을 때 단계별 대응법입니다.

1단계: 서면 통지와 증거 확보

• 계약갱신청구권 행사 통지를 내용증명으로 발송
• 집주인의 거절 통지가 있으면 내용과 사유를 서면으로 확인
• 모든 서신과 영수증을 보관

2단계: 임대차분쟁조정위원회 신청

항목	내용
신청 기관	관할 시·도 임대차분쟁조정위원회
비용	무료 또는 저렴
소요 기간	보통 2~3개월
효과	조정 권고 — 법적 구속력은 없으나 분쟁 해결에 효과적

3단계: 법적 조치

방법	소요 기간	비고
임대차 확인 소송	3~6개월	갱신 사실 확인
보증금 반환 청구	3~6개월	퇴거 시 보증금 회수
명도 청구(집주인 측)	3~6개월	임차인이 거부할 경우

실무 체크리스트

계약 만료가 다가올 때 임차인이 반드시 확인해야 할 사항입니다.

시기	확인 사항
만료 6개월 전	계약 만료일 확인, 갱신 의사 결정
만료 6개월~2개월 전	계약갱신청구권 서면 통지 발송
만료 2개월 전	집주인의 거절 통지 여부 확인
만료 1개월 전	거절 시 사유 확인, 이의 제기 여부 결정
만료 이후	묵시적 갱신 조건 해당 여부 확인

주의할 점

• 갱신청구권은 반드시 기한 내 서면으로 행사하세요. 구두 합의는 증거가 되지 않습니다.
• 차임 증액은 5% 이내가 법적 한도입니다. 초과 요구는 거절할 수 있습니다.
• 묵시적 갱신에만 의존하지 말고 서면 통지로 명확히 권리를 행사하는 것이 안전합니다.
• 집주인의 거절 사유가 정당한지 판단이 어려우면 임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.
• 갱신 분쟁 시 대한법률구조공단(국번없이 132) 에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 복잡한 상황에서는 법률 전문가의 상담을 권합니다.