전월세 보증금 인상 한도 얼마인가요 — 주택임대차보호법 인상한도 정리

전월세 보증금 인상 한도 왜 중요한가요?

전월세 계약이 끝나갈 무렵, 집주인이 “보증금을 올리겠다”고 통보하면 불안할 수밖에 없습니다. 얼마나 올릴 수 있는지, 거절할 수 있는지 알지 못하면 불리한 조건으로 계약을 맺게 됩니다.

주택임대차보호법 제7조의2는 임차인이 계약 갱신을 청구한 경우 보증금 인상 한도를 기존 보증금의 5%로 제한합니다. 이 한도를 알면 집주인의 과도한 인상 요구에 당당히 대응할 수 있습니다.

인상한도 5% — 어떻게 계산하나요?

기본 계산 방식

주택임대차보호법 제7조의2 제3항에 따르면, 임대인이 계약 갱신 시 보증금을 올릴 수 있는 최대 한도는 갱신 전 보증금의 100분의 5입니다.

기존 보증금	인상 가능 최대액	갱신 후 최대 보증금
1억 원	500만 원	1억 500만 원
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원
5억 원	2,500만 원	5억 2,500만 원

계산은 간단합니다. 기존 보증금에 0.05를 곱하면 인상 가능한 최대 금액이 나옵니다.

월세 전환 시 인상한도

보증금을 월세로 전환하는 경우에도 동일한 5% 인상한도가 적용됩니다. 보증금 전액을 월세로 바꾸더라도, 월세로 전환되는 총액은 기존 보증금 + 5%를 넘을 수 없습니다.

월세 전환율은 통상 보증금의 연 4~6% 수준에서 결정되며, 구체적인 전환 비율은 임대인과 임차인이 협의합니다. 다만 전환 후 월세 합산액이 기존 보증금의 5% 인상분을 초과해서는 안 됩니다.

인상한도가 적용되는 조건

임차인이 갱신을 청구한 경우에만 해당

가장 중요한 전제 조건은 임차인이 임대차갱신청구권을 행사해야 한다는 것입니다. 임차인이 갱신을 청구하지 않고 임대인이 먼저 새로운 조건을 제시하는 경우에는 인상한도 보호가 자동으로 적용되지 않습니다.

갱신청구권 행사 요건:

• 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 청구 가능
• 임대인에게 서면으로 통지해야 함
• 내용증명 등으로 청구 사실을 증명하는 것이 안전

적용 대상 주택

주택임대차보호법이 적용되는 주택은 다음과 같습니다:

• 아파트·연립·다세대·단독주택 등 주거용 건물
• 등기된 임대차 계약이거나 전입신고가 된 경우
• 보증금이 수도권 및광역시 4억 원, 기타 지역 3억 원 이하인 경우 — 다만 갱신청구권 자체는 보증금액에 관계없이 인정됩니다

상가건물, 사무실 등 비주거용 건물은 주택임대차보호법이 아닌 상가건물 임대차보호법이 적용되므로 별도의 규정을 확인해야 합니다.

집주인이 5% 이상 올리겠다고 하면?

임차인의 대응 방법

집주인이 법정 한도를 초과하여 보증금 인상을 요구하는 경우, 임차인은 다음과 같이 대응할 수 있습니다.

첫째, 초과분 납부를 거절합니다. 법정 인상한도 5%를 넘는 금액에 대해서는 납부 의무가 없습니다. 갱신청구권을 행사한 상태라면 임대인이 5%를 넘는 인상을 일방적으로 강제할 수 없습니다.

둘째, 갱신을 거절하고 이사를 선택합니다. 임차인은 언제든 갱신을 거절할 권리가 있습니다. 이 경우 임대인은 보증금을 반환해야 하며, 임차인은 주택임대차보호법 제7조의3에 따라 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

셋째, 공인중개사나 법률 전문가의 도움을 받습니다. 임대인과의 협상이 어려운 경우, 대한법률구조공단 — 국번없이 132에서 무료 상담을 받을 수 있습니다.

임대인의 정당한 갱신 거절 사유

임대인도 일정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제7조의2 제5항에 따른 정당한 거절 사유는 다음과 같습니다:

거절 사유	내용
자신 거주	임대인이 2개월 전까지 거주 목적을 통지한 경우
건물 철거·재건축	철거 또는 재건축이 확정된 경우
임차인 의무위반	임차인이 임대차 조건을 위반한 경우

이 경우에도 임대인은 계약 만료 2개월 전까지 거절 사유를 서면으로 통지해야 합니다.

갱신절차 전체 흐름

계약 만료 6개월 전
            ↓
    임차인이 갱신 청구 — 내용증명 권장
            ↓
    임대인이 조건 통지 — 보증금 인상 5% 이내
            ↓
        ┌── 임차인 동의 → 계약 갱신 완료
            └── 임차인 거절 → 계약 종료, 이사
                    ↓
            임대인 정당 사유로 갱신 거절
                    ↓
                계약 종료, 이사

갱신 청구를 하지 않으면 임대인이 자유롭게 새 조건을 제시할 수 있으므로, 인상한도 보호를 받으려면 반드시 임차인이 먼저 갱신을 청구해야 합니다.

실무에서 자주 겪는 상황

”보증금 2억인데 3억으로 올린다고 했어요”

기존 보증금 2억 원에서 3억 원은 50% 인상으로, 법정 한도 5%인 1,000만 원을 크게 초과합니다. 임차인이 갱신을 청구한 상태라면 2억 1,000만 원까지만 납부하면 됩니다. 나머지 인상분에 대해서는 법적 강제력이 없습니다.

”월세로 바꾸겠다는데 인상이 맞나요?”

보증금에서 월세로 전환하는 것 자체는 가능하지만, 전환 후 총액이 기존 보증금 + 5%를 넘으면 안 됩니다. 전환율이 부당하게 높게 책정된 경우에는 협상을 통해 조정을 요구할 수 있습니다.

”갱신 청구를 깜빡했어요”

계약 만료 2개월 전까지 갱신을 청구하지 않으면, 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다. 이 경우 인상한도 보호를 받기 어려워지므로, 계약 만료일을 미리 확인하고 늦어도 3~4개월 전에는 갱신 의사를 결정하는 것이 좋습니다.

알아두면 이로운 점

인상한도 위반 시 페널티

임대인이 법정 인상한도를 위반하여 임차인에게 손해를 입힌 경우, 주택임대차보호법 제10조에 따라 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다. 임차인은 임대인의 위반 행위를 관할 시·군·구에 신고할 수 있습니다.

전세보증금 반환보증보험과의 관계

전세보증금반환보증보험에 가입된 주택의 경우에도 인상한도 규정은 동일하게 적용됩니다. 보증보험 가입 여부와 관계없이 주택임대차보호법의 인상한도가 우선하므로, 보험 가입 주택이라고 해서 집주인이 마음대로 보증금을 올릴 수는 없습니다.

2024년 이전 계약도 해당되나요?

2024년 1월 26일 이후 체결·갱신된 계약부터 개정된 주택임대차보호법이 적용됩니다. 그 이전에 체결된 계약이 아직 갱신되지 않았다면, 다음 갱신 시점부터 개정법이 적용됩니다. 따라서 과거 계약이라도 갱신 시점에서는 현재의 5% 인상한도가 적용됩니다.

정리

항목	내용
인상한도	기존 보증금의 5%
적용 근거	주택임대차보호법 제7조의2 제3항
적용 조건	임차인이 갱신을 청구한 경우
갱신 청구 기간	계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전
월세 전환 시	동일하게 5% 한도 적용
위반 시 제재	500만 원 이하 과태료

전월세 보증금 인상 한도는 임차인을 보호하는 중요한 권리입니다. 계약 갱신 시기가 다가오면 미리 갱신 의사를 결정하고, 법정 한도를 넘는 인상 요구에는 당당하게 대응하시기 바랍니다. 복잡한 상황에서는 대한법률구조공단 — 국번없이 132이나 담당 법률 전문가의 상담을 권합니다.