전월세 보증금 올려달라고 하면 어떡해요

전월세 보증금 올려달라고 하면 어떡해요?

집주인이 보증금을 올려달라고 요구할 때 주택임대차보호법에 따른 한도와 임차인의 권리를 정리합니다.

보증금 증액의 법적 한도

주택임대차보호법에 따라 보증금 증액에는 엄격한 기준이 있습니다().

조건	내용
증액 한도	종전 보증금의 5% 이내
청구 횟수	1년에 1회만 가능
증액 시기	임대차기간 만료 후 (기간 중 원칙 불가)

증액 한도 예시

기존 보증금	최대 증액 가능액
5,000만 원	250만 원
1억 원	500만 원
2억 원	1,000만 원
3억 원	1,500만 원

5% 한도는 합산 증액 기준입니다. 연속해서 증액하더라도 최초 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다.

보증금 증액이 가능한 경우

1. 계약 갱신 시

• 임대차기간이 만료되어 계약을 갱신할 때
• 증액 후 보증금이 기존 보증금의 5% 이내
• 1년에 1회만 청구 가능

2. 합의에 의한 증액

• 임차인이 자발적으로 동의한 경우
• 법정 한도를 초과해도 양 당사자 합의 시 가능
• 다만 임차인이 동의하지 않으면 법정 한도 적용

보증금 증액이 불가한 경우

상황	이유
임대차기간 중	원칙적으로 증액 불가
1년 이내 재청구	1년에 1회 제한
5% 초과 요구	법정 한도 초과
임차인 거절	법정 한도 내도 거절 가능

임차인의 대응 방법

1. 법정 한도 확인

• 기존 보증금에서 5% 이내인지 확인
• 최근 1년 내 증액 이력이 없는지 확인
• 요구 금액이 한도 초과면 거절 가능

2. 서면으로 거절

• 구두 거절보다 서면(내용증명 등) 이 확실
• 거절 사유에 법정 한도 초과 명시
• 증거 보존을 위해 서면 기록 유지

3. 갱신청구권 행사

• 계약 만료 6개월~2개월 전에 갱신 청구 가능()
• 집주인이 정당한 사유 없이 갱신 거절 시 거절 예고 의무 위반

계약 갱신거절과 퇴거

집주인이 보증금 증액을 거절당했다고 해서 임의로 퇴거시킬 수 없습니다().

갱신거절 요건

요건	내용
예고 의무	6개월 전 서면 예고
정당 사유	자신이 거주, 재건축 등
임의 퇴거	불가 — 정당 절차 필수

집주인이 6개월 전 예고 없이 계약 만료 후 퇴거를 요구하면 부당합니다.

전월세 vs 월세 전환 시 참고

전월세에서 월세로 전환할 때도 보증금 감액에 따른 월세 산정 기준이 있습니다.

구분	내용
전월세 → 월세 전환	보증금 감액분 × 월세전환율
월세전환율	시중 금리 등을 고려해 산정
합의 필요	양 당사자 합의 필수

실무적 팁

상황	대응
5% 초과 요구	서면 거절
기간 중 증액 요구	불가 안내
퇴거 위협	임대차기간 중 불가 안내
갱신 거절 예고 없음	6개월 전 예고 의무 안내
분쟁 시	주택임대차분쟁조정위원회 신청

주의할 점

• 보증금 증액은 법정 한도(5%) 를 반드시 확인하세요
• 거절은 서면으로 명확히 하세요
• 임대차기간 중에는 원칙적으로 증액 불가입니다
• 계약 갱신 거절 시 6개월 전 예고가 필요합니다
• 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회를 활용하세요
• 내용증명으로 거절 의사를 보존하세요

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 임대차 전문 변호사의 상담을 권합니다.