전세계약서 작성할 때 뭐 확인하나요 — 놓치면 손해되는 핵심 항목

전세계약서, 왜 신중하게 봐야 하나요?

전세는 보증금만으로도 수억 원이 오가는 큰 거래입니다. 계약서 한 장에 보증금 반환, 거주 권리, 수선 책임 등이 모두 담겨 있어, 꼼꼼히 확인하지 않으면 나중에 큰 손해를 볼 수 있습니다.

민법 제618조에 따라 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급하는 계약입니다. 전세는 이 중에서도 보증금을 맡기고 무이자로 거주하는 형태로, 주택임대차보호법이 적용됩니다.

계약서에 반드시 들어가야 할 항목

항목	확인 포인트	미기재 시 위험
임대물건 표시	정확한 주소, 동·호수, 면적	다른 집과 혼동 가능
임대인 정보	성명, 주민등록번호, 주소	소유자 아닌 사람과 계약 위험
임차인 정보	성명, 주민등록번호, 주소	대항력 미확보 위험
보증금	정확한 금액, 지급 일시	반환 분쟁
임대차 기간	시작일·종료일	자동 갱신·해지 분쟁
차임	월세인 경우 금액·납부일	연체 분쟁
특약사항	보증금 반환, 수선 범위 등	권리 불명확

계약 전 필수 확인 — 5단계 체크리스트

① 등기부등본 확인

가장 먼저 해야 할 일입니다. 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급받을 수 있습니다.

• 소유권 확인: 계약 상대방이 실제 소유자인지
• 근저당 확인: 담보대출 금액이 보증금의 70% 이하인지
• 가압류·경매: 경매 진행 중인지
• 가등기: 소유권 이전 청구권이 설정되어 있는지

주의: 근저당 합계액 + 보증금 > 주택 시가의 70~80%면 위험합니다.

② 건축물대장 확인

• 건축물 용도가 주택인지 (다가구주택, 다세대주택, 아파트 등)
• 불법 건축 여부
• 실제 면적과 계약서 상 면적 일치 여부

③ 임대인 신원 확인

• 등기부등본 상 소유자와 계약서 상 임대인이 동일인인지
• 공인중개사를 통한 계약인 경우 중개사 자격 확인
• 임대인이 법인인 경우 법인등기부등본 확인

④ 주택 상태 점검

• 방문 시 벽·바닥·천장 균열, 누수 여부
• 보일러·에어컨·가전 작동 상태
• 입주 전 수리 필요 사항 서면 합의
• 사진으로 현황 기록 (분쟁 시 증거)

⑤ 주변 시장가격 확인

• 같은 단지·인근 비슷한 전세가와 비교
• 과도하게 싼 전세가는 경매 부동산일 가능성

계약 후 필수 절차 — 확정일자 받기

계약서에 도장을 찍었다고 끝이 아닙니다. 확정일자를 받아야 법적 보호를 받을 수 있습니다.

확정일자의 효력

권리	내용	법적 근거
대항력	집주인이 바뀌어도 계약 유지	주택임대차보호법 제3조
우선변제권	경매 시 다른 채권자보다 우선 변제	주택임대차보보호법 제3조의2
최우선변제권	소액보증금의 경우 최우선 변제	주택임대차보호법 제8조

확정일자 받는 방법

1. 주민센터: 관할 주민센터에서 무료로 발급 (즉시)
2. 법원 등기소: 확정일자 신청 (소액의 수수료)
3. 온라인: 정부24(www.gov.kr)에서 신청 가능

타이밍이 중요합니다: 전입신고 + 확정일자를 입주 전에 마치는 것이 가장 유리합니다.

특약사항 — 이것만은 꼭 적으세요

계약서 뒷면의 특약사항에는 다음 내용을 반드시 명시하세요.

1. 보증금 반환 조건: “계약 만기 시 보증금 전액을 잔금 지급일에 반환한다”
2. 수선 범위: “자연 마모는 임대인 부담, 임차인 고의는 임차인 부담”
3. 전대 금지: “임차인은 임대인의 동의 없이 타인에게 전대할 수 없다”
4. 계약 해지 통고: “임차인은 언제든지 해지통고 가능, 3개월 경과 후 해지”
5. 중도금·잔금 일정: 이사일과 연계한 구체적 일정

흔히 하는 실수 — 주의하세요

• 구두 계약만 하고 서면 안 쓰기: 나중에 분쟁 시 증거가 없습니다
• 등기부등본 안 보고 계약하기: 경매 중인 집을 전세로 들어갈 수 있습니다
• 확정일자 미루기: 나중에 받으면 그 사이 근저당이 잡힐 수 있습니다
• 특약사항 대충 적기: “보증금은 돌려드리겠습니다” 등 애매한 표현은 위험합니다
• 공인중개사 수수료만 확인하고 계약서 확인 안 하기: 중개사가 대신 작성한 계약서도 본인이 직접 확인해야 합니다

구체적인 사안은 주택 유형, 보증금 규모, 임대인의 재산 상태에 따라 다를 수 있습니다. 큰 금액이 오가는 만큼 계약 전 법률 전문가나 공인중개사와 상담하시는 것이 안전합니다.