임대차

전세계약 만료 전 집 팔렸어요 어떡해요 — 임대차 승계와 세입자 권리

전세계약 기간 중 임대인이 주택을 매도한 경우 새 소유자에 대한 임대차 승계와 세입자의 대항력 유지, 보증금 반환 청구 상대 변경, 계약 해지 가능 여부와 주택임대차보호법상 권리를 상세히 안내합니다. 자세한 내용을 알려드립니다.

By 라이프로우 편집부 · 2026-04-20 · 5분 분량

전세 사는데 집주인이 집을 팔았어요

전세로 살고 있는데 집주인이 주택을 매도했다는 사실을 통보받으면 많은 세입자가 불안해집니다. “보증금을 못 받는 건 아닐까”, “새 집주인이 나가라고 하면 어떡하지” 하는 걱정이 들기 마련입니다.

결론부터 말씀드리면, 주택임대차보호법이 세입자를 보호합니다. 전세계약 기간 중 임대인이 바뀌더라도 기존 계약은 새 소유자에게 그대로 승계되며, 대항력과 우선변제권도 유지됩니다.

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 주택의 소유권이 이전되는 경우 기존 임대차는 새 소유자에게 승계됩니다. 이는 매매뿐만 아니라 증여·경매 등 소유권 변동 전반에 적용됩니다.

민법 제628조 역시 “매매의 목적물이 임대되어 있는 때에는 매수인은 임대인의 지위를 승계한다”고 규정하여 동일한 취지를 확인하고 있습니다.

주택임대차보호법 제3조에 따라 다음 요건을 갖추고 있었다면 소유자 변경 후에도 대항력이 그대로 유지됩니다.

이 세 가지 요건은 매도 이전에 이미 충족한 상태라면, 새 소유자가 들어와도 다시 갖출 필요가 없습니다.

대항력이 있으면 새 소유자를 포함한 모든 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 새 집주인이 “나는 전세계약 모른다”고 해도 법적으로 계약 관계가 인정됩니다.

임대인이 매도하면 보증금 반환 의무도 새 소유자에게 이전됩니다. 따라서 계약 만료 시 보증금을 돌려받으려면 새 집주인에게 청구해야 합니다.

구 소유자가 매도 대금에서 보증금을 공제하지 않은 경우가 문제가 될 수 있습니다. 하지만 세입자 입장에서는 새 소유자에게 반환을 청구하는 것이 원칙이며, 새 소유자는 구 소유자에게 별도로 구상권을 행사할 수 있습니다.

새 소유자라도 계약 기간 중에는 정당한 사유 없이 퇴거를 요구할 수 없습니다. 임대차 승계의 핵심은 계약의 안정성을 보장하는 데 있으므로, 소유자가 바뀌었다고 해서 세입자의 거주 권리가 줄어들지 않습니다.

계약 만료 6개월~2개월 전에 새 소유자가 갱신거절 통지를 할 수 있습니다. 다만 주택임대차보호법상 정당한 사유가 있어야 하며, 세입자에게 거절 사유를 서면으로 통지해야 합니다.

반대로 세입자가 새 소유자와 계약을 유지하고 싶지 않다면, 새 소유자와 합의하여 계약을 종료할 수 있습니다. 이 경우에도 보증금 반환은 반드시 확보해야 합니다.

새 소유자가 실제로 소유권 이전등기를 마쳤는지 등기부등본으로 확인합니다. 소유권 이전이 완료되어야 임대차 승계가 법적으로 확정됩니다.

기존 계약서 사본을 반드시 보관합니다. 승계 후에도 원계약의 내용이 그대로 효력을 가지므로, 분쟁 발생 시 가장 중요한 증거가 됩니다.

전입등록과 확정일자가 제대로 되어 있는지 재확인합니다. 이미 받은 확정일자는 소유자 변경과 무관하게 우선변제의 기준 시점으로 유지됩니다.

새 집주인의 연락처를 확보하고, 향후 계약 갱신이나 보증금 반환 시 원활한 소통을 위해 서면으로 연락처를 교환해 두는 것이 좋습니다.

구 소유자와 새 소유자 사이에 보증금이 어떻게 처리되었는지 세입자가 직접 확인하기는 어렵습니다. 다만 법적으로 새 소유자가 반환 의무를 부담하므로, 세입자는 새 소유자에게 청구하면 됩니다.
매도 후에도 전입등록과 거주 사실을 유지해야 대항력이 계속 보호됩니다. 섣불리 전출하지 마세요.
임대인 변경 사실을 서면 통지받지 않았더라도, 등기부등본으로 소유권 이전을 확인한 시점부터 새 소유자에게 권리를 주장할 수 있습니다.
새 소유자가 보증금 반환을 거부하면 내용증명 발송 후 법적 절차(지급명령 또는 소송)를 진행할 수 있습니다.
전세보증금 반환보험에 가입되어 있다면, 매도 후에도 보험 효력이 유지되는지 확인해야 합니다.