집주인 수리 안 해줄때 어떡해요 — 임대인 수선의무와 대응법

집주인 수리 의무, 법으로 정해져 있나요?

전세·월세 집에서 누수, 배관 파손, 난방 고장 같은 문제가 생겼는데 집주인이 수리를 미루거나 거부한다면, 임차인은 법적 수단으로 대응할 수 있습니다. 민법 제623조는 임대인에게 임대물의 보존에 필요한 수선 의무를 부과하고 있어, 집주인이 이를 이행하지 않으면 임차인은 차임감액청구, 직접 수선 후 비용 청구, 계약 해지 등의 조치를 취할 수 있습니다.

어떤 수리가 집주인 몫인가요?

구분	임대인 수선 의무	임차인 부담
누수·방수	O — 구조적 결함	X
배관·보일러	O — 노후화 파손	X
외벽 균열	O — 건물 유지	X
전구·필터 교체	X — 소모품	O
임차인 과실 파손	X — 사용자 책임	O
도배·장판 마모	관례상 임대인	협의 필요

핵심 기준은 자연 마모·노후화인지, 임차인의 고의·과실인지입니다. 시간이 지나 발생한 구조적 문제는 임대인이 책임집니다.

수리 요청부터 대응까지 단계별 정리

1단계 — 증거 수집 및 내용증명 발송

파손 부위를 사진·영상으로 기록하고, 문자 메시지나 이메일로 수리를 요청합니다. 집주인이 응하지 않으면 내용증명 우편으로 수리 요청과 기한을 명시해 공식 통지합니다.

2단계 — 차임감액청구 (민법 제627조)

내용증명에도 수리가 이루어지지 않으면, 임차목적에 지장이 있는 범위에서 월세를 감액하여 낼 수 있습니다. 누수로 방을 사용하지 못하거나 난방이 안 되는 경우가 대표적입니다.

3단계 — 직접 수선 후 비용 청구 (민법 제626조)

임대인이 수리를 계속 거부하면, 임차인이 직접 수선하고 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 수선 전 견적서를 확보하고, 수리 내역과 영수증을 보관하는 것이 중요합니다.

4단계 — 계약 해지

수리 거부로 임차목적을 달성하지 못하면 민법 제627조 제3항에 따라 계약 해지를 주장할 수 있으며, 보증금 전액 반환을 요구할 근거가 됩니다.

임차인이 알아야 할 주의사항

항목	주의할 점
수리 전 통지	직접 수선하기 전 반드시 서면으로 수리 요청을 먼저 해야 함
비용 범위	보존에 필요한 최소한의 수선 범위 내에서 청구 가능
보증금 공제	수리비를 월세에서 임의로 공제하면 채무불이행이 될 수 있으므로 주의
증거 보관	사진, 견적서, 영수증, 통신 기록을 체계적으로 보관
내용증명	우체국 내용증명은 이후 분쟁에서 핵심 증거로 활용됨

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 복잡한 상황에서는 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 담당 법률 전문가의 상담을 권합니다.