전세계약서 작성 뭐 확인하나요

전세계약서 작성 뭐 확인하나요?

전세계약서 작성 전 체크리스트와 필수 확인 사항을 정리합니다.

전세계약서 작성 전 확인사항

1단계: 등기부등본 확인

전세계약을 체결하기 전 가장 먼저 해야 할 일은 등기부등본 확인입니다.

확인 항목	내용
소유자	계약 상대방이 실제 소유자인지 확인
선순위 채권	근저당·압류·가압류 등 권리 제산 여부
소유권 이전	최근 소유권 변동 이력 확인
가등기	가등기·처분금지가처분 여부
경매 기록	진행 중인 경매 절차 여부

등기부등본은 법원 인터넷 등기소 또는 정부24에서 발급받을 수 있습니다.

2단계: 임대인 신원 확인

확인 사항	방법
신분증	임대인 신분증과 계약서상 이름 일치 확인
소유권	등기부등본상 소유자와 동일인 확인
대리인	위임장·인감증명서·인감도장 확인
공인중개사	업체 등록증과 개업공인중개사 자격 확인

대리인과 계약하는 경우에는 소유자의 위임장 원본, 인감증명서, 인감도장이 반드시 필요합니다. 위임장에 임대차 계약 체결 권한이 명시되어 있는지도 확인해야 합니다.

3단계: 선순위 채권 분석

등기부등본에서 선순위 근저당 설정 금액을 반드시 확인합니다.

구분	내용
안전 기준	선순위 채권 + 보증금이 주택 가격의 70% 이내
위험 신호	선순위 채권이 보증금보다 많은 경우
확인 요령	근저당 설정 금액의 보통 70~80%가 실제 대출금
대응	위험하면 계약 포기 또는 보증금 인하 협상

선순위 채권이 보증금보다 많으면 경매가 진행될 때 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 큽니다. 반드시 사전에 확인해야 합니다.

계약서 필수 기재사항

기본 기재사항

주택임대차보호법에서 정하는 임대차계약의 기본 내용은 다음과 같습니다.

항목	내용
임대인 정보	성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
임차인 정보	성명, 주민등록번호, 주소, 연락처
임대차 목적물	주소, 동·호수, 면적, 구조
보증금	총액, 계약금, 중도금, 잔금 일정
계약기간	시작일과 종료일
존속기간	기본 2년, 갱신청구권 행사 가능
특약사항	당사자 합의 내용

잔금 지급일과 입주일

구분	내용
잔금일	계약서에 명시된 잔금 지급 기일
입주일	실제 거주 시작일, 잔금일과 다를 수 있음
전입신고	입주일 기준 14일 이내 관할 주민센터에 신고
확정일자	전입신고와 동시 또는 별도로 확정일자 부여

주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차 기간은 2년으로 하되, 당사자 합의로 이보다 짧게 정할 수 있습니다. 다만 임차인이 2년을 요구하면 임대인은 이를 거부할 수 없습니다.

특약사항 작성 요령

추천 특약 항목

전세계약서에서 반드시 넣으면 좋은 특약 사항을 정리합니다.

특약	내용	이유
보증금 반환	계약 만료 후 일정 기일 내 보증금 즉시 반환	미반환 분쟁 예방
전입신고 허용	임차인의 전입신고에 동의	대항력 확보
확정일자	임차인의 확정일자 부여에 동의	우선변제권 확보
전대 금지	제3자에게 전대·전차 불가	임대인 보호
수리 의무	주요 설비 하자 시 임대인 수리	분쟁 사전 방지
월세 전환	월세 전환 시 비율 명시	분쟁 예방
조기 해지	일정 기간 전 통지 시 위약금 면제	유연성 확보
갱신 조건	갱신청구권 행사 시 인상 한도	예측 가능성

주의해야 할 특약

주의 특약	문제점	대응
전입신고 불허	대항력 미확보로 보증금 위험	반드시 허용 특약 요구
계약기간 1년 미만	임차인 보호 약화 가능	2년 확보 권장
위약금 과다	부당약관 가능성	통상적 수준 협상
임의 해지 조항	임대인 일방 해지 위험	쌍방 조건 명시

전입신고와 확정일자

대항력 확보: 전입신고

주택임대차보호법 제3조에 따라 임차인은 주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 대항력을 갖습니다.

항목	내용
신고 기관	관할 주민센터 또는 정부24 온라인
신고 기한	입주일로부터 14일 이내
필요 서류	신분증, 임대차계약서
효과	새 소유자에도 임대차관계 주장 가능

대항력이 있으면 임대인이 집을 팔더라도 새 소유자에게 계약 관계를 주장할 수 있습니다.

우선변제권: 확정일자

주택임대차보호법 제3조의2에 따라 확정일자를 받은 임차인은 경매 시 우선변제권을 갖습니다.

항목	내용
발급 기관	관할 주민센터, 등기소, 공인중개사
비용	무료 또는 소액
시기	계약서 작성일 전후 모두 가능, 빠를수록 유리
효과	경매 시 후순위 채권자보다 우선 변제

전입신고와 확정일자를 모두 갖추면 대항력과 우선변제권을 동시에 확보할 수 있어 가장 안전합니다.

계약기간과 갱신

주택임대차보호법상 계약기간

주택임대차보호법 제4조에 따른 계약기간 규정입니다.

구분	내용
기본 기간	2년
단기 약정	당사자 합의로 2년 미만 가능
임차인 권리	2년을 요구할 수 있고 임대인은 거부 불가
묵시적 갱신	기간 만료 후 계속 거주하면 자동 갱신

계약 갱신청구권

주택임대차보호법 제6조에 따른 갱신 관련 권리입니다.

항목	내용
갱신청구권	기간 만료 6개월~2개월 전에 갱신 청구 가능
거절통지	임대인이 갱신 거절 시 6개월~2개월 전 통지 필요
갱신 조건	보증금 인상은 법정 한도 내에서만 가능
거절 사유	임대인이 3개월 내 직접 거주 등 정당 사유 필요

전세보증금 반환보증보험

전세보증금 보호 장치

보증 종류	내용
전세보증금반환보증보험	HUG, SGI서울보증, HF한국주택금윙공사
전세금반환보증특약	은행 대출 시 의무 가입 가능
전세권설정등기	등기부등본에 전세권 기재
임차권등기명령	미이사 상태에서 권리 보존

보증보험 가입 여부도 계약서 작성 전에 확인하면 좋습니다. 가입 조건에 따라 등기부등본 상 선순위 채권 비율이 제한될 수 있습니다.

계약서 작성 전 전체 체크리스트

최종 점검 사항

순서	확인 항목	상태
1	등기부등본 발급 및 소유자 확인	확인
2	선순위 채권 총액과 보증금 비교	확인
3	임대인 신분증 대조	확인
4	대리인인 경우 위임장·인감증명서 확인	확인
5	공인중개사 자격 확인	확인
6	계약기간 2년 확보	확인
7	잔금 일정 및 입주일 명시	확인
8	특약사항 구체적 기재	확인
9	전입신고·확정일자 확보 약속	확인
10	보증보험 가입 검토	확인

계약 당일 준비물

준비물	비고
신분증	임차인 신분증
인감도장	본인 인감 사용 시
계약금	현금 또는 이체 가능한 금액
계약서 부본	임차인 보관용 확보
특약 메모	사전에 적어온 특약 내용

계약 완료 후 즉시 할 일

순서	할 일	기한
1	전입신고	입주일로부터 14일 이내
2	확정일자 부여	빠를수록 유리
3	계약서 사본 보관	즉시
4	잔금 이체 영수증 보관	즉시
5	입주 전 사진 촬영	입주 당일
6	보증보험 가입	잔금일 또는 입주일

자주 묻는 질문

계약서 분실하면 어떻게 되나요?

계약서를 분실해도 전입신고와 확정일자 기록이 남아 있으면 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 다만 분쟁 발생 시 계약 내용 증빙이 어려워질 수 있으므로 사본을 따로 보관하는 것이 좋습니다.

중개사 수수료는 누가 내나요?

부동산 중개 수수료는 임대인과 임차인이 각각 절반씩 부담하는 것이 원칙이나, 관행상 임차인이 전액 부담하는 경우도 있습니다. 계약 전에 수수료 부담 방식을 미리 합의하세요.

계약서 서명 전 수정해도 되나요?

서명 전에는 얼마든지 수정 가능합니다. 수정한 부분에는 임대인과 임차인 모두 도장이나 서명으로 날인해야 합니다. 서명 후에도 당사자 합의로 특약을 추가할 수 있습니다.

전세와 월세 계약서 차이가 있나요?

기본 구조는 같습니다. 다만 전세는 보증금만 기재하고 월세는 보증금과 월세 금액을 모두 기재합니다. 월세 계약의 경우 차임 지급일과 연체 시 조치 사항도 명시해야 합니다.

이사하기 전에 먼저 확인할 게 또 있나요?

입주 전 집 상태를 사진으로 촬영해 두세요. 기존 파손·오염 부위를 기록해두면 퇴거 시 보증금 공제 분쟁을 예방할 수 있습니다. 또한 관리비 고지서와 공과금 완납 여부도 임대인에게 확인해야 합니다.

요약

전세계약서 작성은 단순한 서류 작업이 아닙니다. 등기부등본 확인, 임대인 신원 검증, 선순위 채권 분석, 특약사항 작성, 전입신고와 확정일자 확보까지 전체 과정을 꼼꼼히 챙겨야 보증금을 안전하게 지킬 수 있습니다. 계약 전 충분한 검토와 필요한 경우 전문가 상담을 권해드립니다.

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이 글은 일반인을 위한 생활법률 정보로서 법률 조언이 아닙니다. 구체적 사안은 변호사나 법무사 등 전문가와 상담하세요.