전월세 보증금 인상 한도 — 5% 규칙과 예외 상황 정리

보증금 인상, 얼마까지 가능할까요?

전월세 계약을 갱신할 때 집주인이 보증금을 올리겠다고 통보하면 **“얼마까지 올릴 수 있나?”**라는 질문이 가장 먼저 떠오릅니다. 주택임대차보호법 제7조의2는 이 질문에 명확한 답을 주고 있습니다.

핵심 규칙: 임대인은 갱신 시 기존 보증금의 5%를 초과해 인상할 수 없다.

이 규정은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 때 적용되며, 임대인이 일방적으로 큰 폭의 인상을 요구하는 것을 막는 장치입니다.

5% 인상 한도, 어떻게 계산하나요?

보증금 인상 한도는 **기존 보증금 × 5%**로 산정합니다. 계산이 간단하지만, 전월세 혼합 계약에서는 환산보증금 개념을 이해해야 정확한 비교가 가능합니다.

구분	기존 계약	5% 인상 적용 시
전세 보증금 2억	2억 원	최대 2억 1,000만 원
전세 보증금 1억	1억 원	최대 1억 500만 원
보증금 5,000만 원 + 월세 50만 원	환산보증금 산정 필요	환산보증금 기준 5%

환산보증금이란 보증금과 월세를 하나의 기준으로 합산한 금액입니다. 전월세 전환 시에도 이 환산보증금끼리 비교해 5% 한도를 적용하므로, 전세에서 월세로 바꾸거나 반대의 경우에도 임차인이 부담할 총액이 급격히 늘어나는 것을 막을 수 있습니다.

보증금 인상 한도는 임대차보호법 제7조의2 제3항에서 정하는 산정기준에 따라 계산합니다. 정확한 산정이 필요한 경우 대한법률구조공단 상담을 권합니다.

5% 한도가 적용되지 않는 경우

모든 상황에서 5% 한도가 적용되는 것은 아닙니다. 다음 경우에는 한도 적용 대상이 아닙니다.

상황	5% 한도 적용 여부	이유
기존 계약 갱신 시	적용	제7조의2 직접 적용
임차인 변경 신규 계약	미적용	기존 계약 관계 없음
임대인의 정당한 갱신 거절 후 신규 계약	미적용	갱신이 아닌 신규 계약
상가 임대차	미적용	상가건물 임대차보호법 별도 규정

임대인이 정당한 사유로 갱신을 거절하고 새 임차인과 계약을 맺는다면, 그 새 계약에서는 보증금 인상 한도가 없습니다. 정당한 사유에는 임대인 본인의 주거 목적 사용, 건물 철거·재건축 등이 해당합니다.

임대인이 5%를 넘어 인상을 요구할 때 대응법

임대인이 법정 한도를 넘어 보증금 인상을 요구하는 상황이라면 다음 순서로 대응합니다.

1. 갱신청구권 행사: 임차인은 계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 서면으로 계약갱신을 요구합니다. 갱신청구권이 인정되면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
2. 초과분 거절 통지: 5%를 넘는 인상분에 대해서는 동의하지 않는다는 의사를 서면으로 명확히 전달합니다.
3. 법률 상담: 임대인이 갱신을 거절하거나 강압적으로 인상을 요구하는 경우, 대한법률구조공단(국번없이 132)의 무료 상담을 활용합니다.

임대인이 갱신 거절 통지를 계약 종료 6개월~2개월 전까지 하지 않았다면, 임차인의 갱신청구권이 우선합니다. 이때 보증금은 기존 보증금의 5% 이내에서만 인상 가능합니다.

핵심 요약

주택임대차보호법 제7조의2에 따라 임대인은 계약 갱신 시 기존 보증금의 5%를 초과해 인상할 수 없습니다. 이 한도는 전월세 전환 시에도 환산보증금 기준으로 동일하게 적용되며, 임차인의 갱신청구권과 연계되어 임차인을 보호합니다. 다만 신규 계약에는 적용되지 않으므로 갱신인지 신규인지 구분이 중요합니다.

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 복잡한 상황에서는 대한법률구조공단(국번없이 132)이나 담당 법률 전문가의 상담을 권합니다.