근저당 설정 비용 얼마인가요 — 등기에서 법무사까지 항목별 정리

대출받는데 근저당 설정하라고 해요 — 무엇인가요?

부동산을 담보로 은행 대출을 받을 때, 은행은 대부분 근저당권 설정을 요구합니다. 근저당권(根抵當權)은 민법 제357조에 규정된 담보물권으로, 장래에 발생할 수 있는 여러 채권을 하나의 최고한도 안에서 담보하는 제도입니다.

쉽게 말해 “앞으로 이 집을 담보로 빌릴 수 있는 최대 한도”를 등기부에 적어두는 것입니다.

일반 저당권이 특정 대출 한 건에만 묶이는 것과 달리, 근저당은 채권최고액 범위 내에서 추가 대출·한도 증액이 가능하여 은행 권장 담보 방식으로 널리 쓰입니다.

근저당과 일반 저당, 차이가 뭔가요?

구분	근저당권	일반 저당권
담보 범위	장래의 불특정 채권 포함	설정 시 특정 채권만 담보
한도	채권최고액 범위 내 자유롭게 증감	피담보채권액으로 고정
추가 대출	채권최고액 이내에서 가능	새로운 저당 설정 필요
주요 용도	은행 주택담보대출, 한도대출	특정 거래 담보
설정 기간	설정일로부터 5년, 갱신 가능	채무 변제 시까지

근저당권은 민법 제356조의 피담보채권 범위 규정을 바탕으로, 제357조에서 별도로 인정된 특수한 저당 형태입니다. 실무에서는 은행 주택담보대출의 90% 이상이 근저당 방식으로 설정됩니다.

근저당 설정 절차 어떻게 되나요?

순서	절차	주체
1	대출 심사 및 한도 확정	은행
2	근저당 설정 동의 및 채권최고액 확정	채무자·은행
3	등기 서류 준비	채무자·법무사
4	관할 등기소에 설정등기 신청	법무사
5	등기 완료 및 등기사항전부증명서 발급	등기소
6	대출금 입금	은행

보통 1단계 대출 승인부터 6단계 대출금 입금까지 3~7영업일이 소요됩니다. 은행에 따라 지정 법무사를 통해 일괄 처리하는 경우가 많습니다.

근저당 설정 비용 — 항목별로 얼마인가요?

근저당권 설정에 드는 비용은 크게 세 가지로 나뉩니다.

1. 등록면허세

지방세법 제52조에 따라 근저당 채권최고액의 0.2% 를 등록면허세로 납부합니다.

채권최고액	등록면허세 (0.2%)
2억 원	40만 원
3억 원	60만 원
5억 원	100만 원
7억 원	140만 원

등기 시 관할 시·군·구청에 납부하며, 등기소에 영수증을 제출해야 합니다.

2. 국민주택채권 매입

주택을 담보로 근저당을 설정하는 경우, 채권최고액의 1/10,000 에 해당하는 국민주택채권을 매입해야 합니다. 비주택 부동산인 경우 매입 대상에서 제외됩니다.

채권최고액	국민주택채권 매입액
2억 원	2만 원
3억 원	3만 원
5억 원	5만 원

3. 법무사 수수료

법무사에게 근저당 설정 등기를 대행 의뢰하는 비용입니다.

항목	금액
법무사 수수료	통상 10~30만 원
등기신청 대행	포함
서류 작성 비용	포함

법무사 수수료는 지역·법무사에 따라 다를 수 있으며, 은행에서 지정하는 법무사의 경우 수수료가 사전 고지되는 것이 일반적입니다.

비용 총정리

구분	금액	비고
등록면허세	채권최고액의 0.2%	지방세법 제52조
국민주택채권	채권최고액의 1/10,000	주택만 해당
법무사 수수료	10~30만 원	지역·사무실별 상이
총 비용 예시	20~50만 원 내외	채권최고액 2억 기준

근저당 설정할 때 서류 뭐 필요한가요?

근저당 설정등기를 신청할 때 필요한 주요 서류는 다음과 같습니다.

서류	발급처	비고
등기신청서	법무사 작성	부동산등기법 양식
등기권리증	등기소	소유권에 관한 등기
등기사항전부증명서	등기소 · 인터넷 등기소	최근 3개월 이내
주민등록초본	주민센터 · 정부24	채무자용
인감증명서	주민센터	발급일로부터 3개월 이내
인감도장	채무자 지참	등기 신청 시
대출약정서 사본	은행	근저당 설정 근거
주민등록등본	주민센터 · 정부24	공동담보 제공 시

은행에서 지정한 법무사가 서류 목록을 안내하는 것이 일반적이므로, 개별적으로 모두 준비하기보다 은행이나 법무사의 안내를 먼저 확인하는 것이 효율적입니다.

근저당 해지하려면 어떻게 하나요?

대출을 모두 상환한 뒤에는 근저당권을 해지해야 등기부가 깨끗해집니다.

해지 절차

순서	절차	비고
1	대출 전액 상환	이자까지 완납 확인
2	은행에 근저당 말소 서류 요청	말소사유증명서 등
3	관할 등기소에 말소등기 신청	법무사 대행 가능
4	말소등기 완료	등기부에 근저당 기록 삭제

해지 비용

항목	금액
등록면허세	4,000원
법무사 수수료	5~15만 원 수준
총 비용	약 5~15만 원

근저당 해지는 대출 상환 후 반드시 진행해야 합니다. 해지하지 않으면 추후 해당 부동산을 매매하거나 추가 대출을 받을 때 문제가 될 수 있습니다.

근저당 설정 시 주의할 점

• 채권최고액 확인: 실제 대출액보다 채권최고액이 110~130%로 설정되는 것이 일반적입니다. 이자와 연체료까지 포함하기 때문입니다.
• 근저당 설정 기간: 통상 설정일로부터 5년이며, 기간 만료 전 은행에서 갱신을 요청할 수 있습니다.
• 연대보증과 구분: 근저당은 부동산에 설정하는 담보이고, 연대보증은 개인의 신용으로 제공하는 보증입니다. 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.
• 중도상환수수료와 별개: 근저당 해지 비용은 대출의 중도상환수수료와 다른 항목입니다. 대출 약정 기간 내 상환 시 중도상환수수료가 추가로 발생할 수 있습니다.
• 다수 채권자 주의: 동일 부동산에 여러 근저당이 설정된 경우, 순위에 따라 변제 순서가 결정됩니다. 후순위 근저당은 경매 시 배당에서 불리할 수 있습니다.

구체적인 사안은 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 관련 전문가의 상담을 권합니다.