근저당 설정 비용 얼마인가요 — 민법상 근저당권 설정 비용과 절차

근저당 설정, 비용이 얼마 드나요

주택담보대출을 받으면 은행이 근저당을 설정합니다. 근저당 설정에 드는 비용을 정리합니다.

근저당 설정 비용은 등록면허세, 등기수수료, 법무사 수수료로 구성되며, 대출 규모에 따라 다릅니다.

근저당이란

근저당의 의미

근저당은 장래의 채무까지 포괄하는 저당권입니다. 주택담보대출에서 가장 많이 사용됩니다.

근저당 vs 저당

구분	저당	근저당
대상 채무	특정 채무	장래 채무 포괄
한도	채무액	채권최고액
이용	단일 거래	한도 거래
실무	거의 사용 안 함	주택담보대출 표준

채권최고액

근저당으로 담보하는 채무의 최대 한도입니다.

• 보통 대출 원금의 **120~130%**로 설정
• 이자, 위약금, 지연손해금 포함
• 채권최고액 내에서 자유롭게 대출·상환 반복

근저당 설정 비용

비용 구성

항목	금액	산정 기준
등록면허세	채권최고액의 0.2%	지방세법
농어촌특별세	등록면허세의 20%	농어촌특별법
등기수수료	2~5만 원	대법원 규칙
법무사 수수료	20~50만 원	시장 가격

대출 규모별 예상 비용

대출액	채권최고액 (130%)	등록면허세	총 비용 예상
1억	1.3억	26만 원	50~80만 원
2억	2.6억	52만 원	80~120만 원
3억	3.9억	78만 원	110~160만 원
5억	6.5억	130만 원	180~250만 원

비용 부담 주체

근저당 설정 비용은 채무자(대출 받는 사람) 가 부담합니다.

근저당 설정 절차

1단계: 대출 승인

은행에서 대출 심사를 거쳐 승인합니다.

2단계: 근저당 설정 서류 준비

• 등기권리증 또는 등기부등본
• 주민등록등본
• 인감증명서
• 대출 약정서

3단계: 근저당 설정 등기

법무사를 통해 관할 등기소에 근저당 설정 등기를 신청합니다.

4단계: 대출금 지급

근저당 설정이 완료되면 은행에서 대출금이 지급됩니다.

전체 소요 기간

보통 대출 승인 후 3~7일 내에 근저당 설정이 완료됩니다.

근저당 해지

해지 시기

대출을 전액 상환하면 근저당 해지가 가능합니다.

해지 비용

항목	금액
등록면허세	3,000원
등기수수료	1~2만 원
법무사 수수료	10~20만 원

해지 절차

1. 대출 전액 상환
2. 은행에 근저당 해지 요청
3. 은행이 근저당권 말소 서류 교부
4. 관할 등기소에 말소 등기 신청

해지 기간

은행에 요청 후 보통 1~2주 내에 해지가 완료됩니다.

근저당 설정 시 주의사항

1. 채권최고액 확인

채권최고액이 너무 높으면 설정 비용이 불필요하게 커집니다. 반대로 너무 낮으면 이자 등을 포함하지 못할 수 있습니다.

2. 대출 상환 후 해지 필수

대출을 갚아도 근저당 해지를 별도로 해야 합니다. 해지하지 않으면 등기부에 근저당이 남습니다.

3. 중도상환수수료 확인

대출 기간 중 상환하면 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다. 대출 약정서를 확인하세요.

4. 근저당 설정 비용 협상

일부 은행은 근저당 설정 비용을 지원하는 경우가 있습니다. 대출 상담 시 확인해 보세요.

근저당과 경매

채무 불이행 시

대출을 갚지 않으면 은행이 근저당권을 바탕으로 경매를 신청할 수 있습니다.

• 임의경매 절차 진행
• 낙찰 대금으로 대출금 회수
• 잔여분은 채무자에게

결론 — 채권최고액과 총비용 확인하세요

근저당 설정 비용은 등록면허세 0.2% 가 핵심입니다. 3억 대출 기준 약 30~80만 원 수준으로 예상하시면 됩니다.

대출 상환 후에는 근저당 해지를 잊지 마세요. 해지 비용은 설정보다 훨씬 저렴하니 꼭 처리하세요.